• بازدید : 47 views
  • بدون نظر

این فایل در ۱۸صفحه قابل ویرایش تهیه شده وشامل موارد زیر است:

هدف‌ اين‌ استاندارد، تجويز رويه‌هاي‌ حسابداري‌ و افشاي‌ مناسب‌ براي‌ اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ و عملياتي‌ توسط‌ اجاره‌دهنده‌ و اجاره‌كننده‌ است‌.

۲ . اجاره‌ ابزاري‌ است‌ كه‌ واحد تجاري‌ از طريق‌ آن‌ حق‌خريد يا استفاده‌ از داراييها را به‌ دست‌ مي‌آورد. در قراردادهاي‌ اجاره‌ به‌ شرط‌ تمليك‌، اجاره‌دهنده‌ موظف‌ است‌ در صورت‌ عمل‌ به‌ شرايط‌ قرارداد توسط‌ اجاره‌كننده‌، مالكيت‌ قانوني‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ را در پايان‌ مدت‌ اجاره‌ به‌ وي‌ انتقال‌ دهد. بنابراين‌ الزامات‌ اين‌ استاندارد در مورد حسابداري‌ قراردادهاي‌ اجاره‌ به‌ شرط‌ تمليك‌ نيز كاربرد دارد.
در ادامه برای آشنایی بیشتر شما توضیحات مفصلی می دهیم
دامنه‌ كاربرد 
۳ . الزامات‌ اين‌ استاندارد بايد براي‌ حسابداري‌ كليه‌ اجاره‌ها به‌ استثناي‌ موارد زير بكار گرفته‌ شود :
 الف‌. قراردادهاي‌ اجاره‌ براي‌ اكتشاف‌ يا بهره‌برداري‌ از منابع‌ طبيعي‌ مانند نفت‌ ،  گاز ،  جنگل‌ ، فلزات‌ و ساير حقوق‌ مربوط‌ به‌ معادن‌ ،  و
 ب‌ . قراردادهاي‌ اعطاي‌ مجوز درخصوص‌ استفاده‌ از مواردي‌ نظير فيلمهاي‌ سينمايي‌ و ويديويي‌، نمايشنامه‌ ،  حق‌ اختراع‌ ،  حق‌ تأليف‌ و نرم‌افزارهاي‌ رايانه‌اي‌ .
 4 . اين‌ استاندارد، براي‌ قراردادهايي‌ كاربرد دارد كه‌ حق‌ استفاده‌ از دارايي‌ را انتقال‌ مي‌دهد، حتي‌ اگر بخش‌ عمده‌اي‌ از خدمات‌ تعمير و نگهداري‌ دارايي‌ توسط‌ اجاره‌دهنده‌ ارائه‌ شود. ازسوي‌ ديگر، اين‌ استاندارد براي‌ قراردادهاي‌ خدماتي‌ كه‌ حق‌ استفاده‌ از دارايي‌ را از يك‌ طرف‌ قرارداد به‌ طرف‌ ديگر منتقل‌ نمي‌كند، كاربرد ندارد.
 

تعاريف‌ 
۵ . اصطلاحات‌ ذيل‌ در اين‌ استاندارد با معاني‌ مشخص‌ زير بكار رفته‌ است‌ :
 .  اجاره‌  موافقتنامه‌اي‌ است‌ كه‌ به‌ موجب‌ آن‌، اجاره‌دهنده‌ در قبال‌ دريافت‌ مبلغ‌ يا مبالغ‌ مشخصي‌ حق‌ استفاده‌ از دارايي‌ را براي‌ مدت‌ مورد توافق‌ به‌ اجاره‌كننده‌ واگذار مي‌كند .
 .  اجاره‌ سرمايه‌اي‌  عبارت‌ است‌ از اجاره‌اي‌ كه‌ به‌ موجب‌ آن‌ تقريباً تمام‌ مخاطرات‌ و مزاياي‌ ناشي‌ از مالكيت‌ دارايي‌ به‌ اجاره‌كننده‌ منتقل‌ مي‌شود .  مالكيت‌ دارايي‌ ممكن‌ است‌ نهايتاً انتقال‌ يابد يا انتقال‌ نيابد .
 .  اجاره‌ عملياتي‌  به‌ اجاره‌اي‌ غير از اجاره‌ سرمايه‌اي‌ اطلاق‌ مي‌شود .
 .  اجاره‌ غير قابل‌ فسخ‌  نوعي‌ اجاره‌ است‌ كه‌ تنها در موارد زير قابل‌ فسخ‌ است‌ :
 الف‌. وقوع‌ برخي‌ پيشامدهاي‌ احتمالي‌ بعيد ،
 ب‌ . با مجوز اجاره‌دهنده‌ ،
 ج‌  . انعقاد قرارداد جديد اجاره‌ براي‌ همان‌ دارايي‌ يا دارايي‌ مشابه‌ ،  بين‌ همان‌ اجاره‌كننده‌ و اجاره‌دهنده‌ ،  يا 
 د  . پرداخت‌ مبلغ‌ اضافي‌ توسط‌ اجاره‌كننده‌ ،  به‌ گونه‌اي‌ كه‌ در آغاز اجاره‌ در رابطه‌ با استمرار اجاره‌ اطميناني‌ معقول‌ وجود داشته‌ باشد .

 .  آغاز اجاره‌  عبارت‌ است‌ از تاريخ‌ در اختيار گرفتن‌ دارايي‌ يا آغاز تعلق‌ گرفتن‌ اجاره‌بها، هر كدام‌ مقدم‌ است‌ .
 .  دوره‌ اجاره‌  عبارت‌ از دوره‌ غيرقابل‌ فسخي‌ است‌ كه‌ اجاره‌كننده‌ ،  دارايي‌ مورد نظر را براي‌ آن‌ دوره‌ اجاره‌ كرده‌ است‌ به‌ اضافه‌ هر مدت‌ زمان‌ ديگري‌ كه‌ اجاره‌كننده‌ اختيار دارد اجاره‌ آن‌ دارايي‌ را با پرداخت‌ يا بـدون‌ پرداخت‌ مبلغ‌ اضافـي‌ ادامه‌ دهد و در آغاز اجاره‌ اطمينان‌ معقولي‌ وجود داشته‌ باشد كه‌ اجاره‌كننده‌ از اين‌ اختيار استفاده‌ خواهد كرد .

 .  حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌  عبارت‌ است‌ از مبالغي‌ كه‌ اجاره‌كننده‌ بايد در طول‌ دوره‌ اجاره‌ بپردازد يا از وي‌ انتظار مي‌رود كه‌ پرداخت‌ كند (به‌ استثناي‌ مخارج‌ ماليات‌ ،  نگهداري‌ دارايي‌ و خدمات‌ كه‌ به‌ عهده‌ اجاره‌دهنده‌ است‌) به‌ اضافه‌ : 
 الف‌. در ارتباط‌ با اجاره‌كننده‌ ،  هر مبلغي‌ كه‌ توسط‌ وي‌ يا هر شخص‌ وابسته‌ به‌ وي‌ تضمين‌ شده‌ است‌ ،  يا
 ب‌ . در ارتباط‌ با اجاره‌دهنده‌ ،  هر گونه‌ ارزش‌ باقيمانده‌ كه‌ پرداخت‌ آن‌ توسط‌ اجاره‌كننده‌ يا شخص‌ ثالثي‌ به‌ اجاره‌دهنده‌ تضمين‌ شده‌ باشد .
 با اين‌ حال‌، چنانچه‌ اجاره‌كننده‌ اختيار داشته‌ باشد دارايي‌ مورد اجاره‌ را به‌ قيمتي‌ خريداري‌ كند كه‌ انتظار رود به‌ مراتب‌ كمتر از ارزش‌ منصفانه‌ آن‌ در زمان‌ قابل‌ استفاده‌ بودن‌ اختيار خريد باشد و در آغاز قرارداد نيز اطمينان‌ معقولي‌ درباره‌ استفاده‌ از اين‌ اختيار وجود داشته‌ باشد ،  حداقل‌ مبلغ‌ اجاره‌ عبارت‌ از حداقل‌ اجاره‌ بهاي‌ قابل‌ پرداخت‌ در طول‌ دوره‌ اجاره‌ به‌ اضافه‌ مبلغ‌ مورد نياز براي‌ استفاده‌ از اختيار خريد مزبور است‌ .
 .  ارزش‌ منصفانه‌  مبلغي‌ است‌ كه‌ خريداري‌ مطلع‌ و مايل‌ و فروشنده‌اي‌ مطلع‌ و مايل‌ مي‌توانند در معامله‌اي‌ حقيقي‌ و در شرايط‌ عادي‌، يك‌ دارايي‌ را در ازاي‌ مبلغ‌ مزبور با يكديگر مبادله‌ كنند .
 .  عمر اقتصادي‌  عبارت‌ است‌ از  :
 الف‌. مدت‌ زماني‌ كه‌ انتظار مي‌رود يك‌ دارايي‌ از لحاظ‌ اقتصادي‌ توسط‌ يك‌ يا چند كار بر قابل‌ استفاده‌ باشد ،  يا
 ب‌ . تعداد توليد يا واحدهاي‌ مشابهي‌ كه‌ انتظار مي‌رود در فرايند استفاده‌ از دارايي‌ توسط‌ يك‌ يا چند استفاده‌كننده‌ كسب‌ شود .
 .  عمر مفيد  عبارت‌ است‌ از مدت‌ زماني‌ كه‌ انتظار مي‌رود منافع‌ اقتصادي‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ توسط‌ واحد تجاري‌ مصرف‌ شود .  اين‌ دوره‌ از ابتداي‌ دوره‌ اجاره‌ شروع‌ مي‌شود و متأثر از محدوديتهاي‌ زماني‌ مندرج‌ در قرارداد اجاره‌ نيست‌ .
 .  ارزش‌ باقيمانده‌ تضمين‌ شده‌  عبارت‌ است‌ از :
 الف‌. در مورد اجاره‌كننده‌ ،  آن‌ بخش‌ از ارزش‌ باقيمانده‌ دارايي‌ كه‌ توسط‌ اجاره‌كننده‌ يا شخص‌ وابسته‌ به‌ وي‌ تضمين‌ گرديده‌ است‌ (مبلغ‌ تضمين‌ شده‌ حداكثر مبلغي‌ است‌ كه‌ مي‌تواند تحت‌ هر شرايطي‌ قابل‌ پرداخت‌ باشد) ،  و
 ب‌ . در مورد اجاره‌دهنده‌ ،  آن‌ بخش‌ از ارزش‌ باقيمانده‌ دارايي‌ كه‌ توسط‌ اجاره‌كننده‌ يا شخص‌ ثالثي‌ تضمين‌ شده‌ است‌ .
 .  ارزش‌ باقيمانده‌ تضمين‌ نشده‌  عبارت‌ است‌ از آن‌ بخش‌ از ارزش‌ باقيمانده‌ دارايي‌ كه‌ اجاره‌دهنده‌ نسبت‌ به‌ تحقق‌ آن‌ اطمينان‌ كافي‌ ندارد يا تنها توسط‌ شخص‌ وابسته‌ به‌ اجاره‌دهنده‌ تضمين‌ شده‌ است‌ .
 .  سرمايه‌گذاري‌ ناخالص‌ در اجاره‌  عبارت‌ است‌ از مجموع‌ حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ مربوط‌ به‌ اجاره‌ سرمايه‌اي‌ از ديد اجاره‌دهنده‌ و هر گونه‌ ارزش‌ باقيمانده‌ تضمين‌ نشده‌اي‌ كه‌ به‌ وي‌ تعلق‌ مي‌گيرد .
 .  درآمد مالي‌ كسب‌نشده‌  عبارت‌ است‌ از تفاوت‌ بين‌ :
 الف‌. مجموع‌ حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ مربوط‌ به‌ قرارداد اجاره‌ سرمايه‌اي‌ از ديد اجاره‌دهنده‌ و هر گونه‌ ارزش‌ باقيمانده‌ تضمين‌ نشده‌اي‌ كه‌ به‌ وي‌ تعلق‌ مي‌گيرد ،  و
 ب‌ . ارزش‌ فعلي‌ مبلغ‌ يادشده‌ در بند “الف‌” با نرخ‌ ضمني‌ سود تضمين‌شده‌ اجاره‌ .
 .  سرمايه‌گذاري‌ خالص‌ در اجاره‌  عبارت‌ است‌ از سرمايه‌گذاري‌ ناخالص‌ در اجاره‌ پس‌ از كسر درآمد مالي‌ كسب‌نشده‌ .
 .  نرخ‌ ضمني‌ سود تضمين‌شده‌ اجاره‌  عبارت‌ است‌ از نرخ‌ تنزيلي‌ كه‌ در آغاز اجاره‌ ،  سبب‌ شود مجموع‌ ارزش‌ فعلي‌ حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ و ارزش‌ باقيمانده‌ تضمين‌ نشده‌ دارايي‌ با ارزش‌ منصفانه‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ برابر شود .
 .  نرخ‌ فرضي‌ استقراض‌ براي‌ اجاره‌كننده‌  نرخ‌ سود تضمين‌ شده‌اي‌ است‌ كه‌ اجاره‌كننده‌ نا  گزير مي‌بود براي‌ يك‌ اجاره‌ مشابه‌ پرداخت‌ كند يا در صورت‌ عدم‌ امكان‌ تعيين‌ آن‌ ،  نرخي‌ كه‌ اجاره‌كننده‌   نا  گزير مي‌بود در آغاز اجاره‌ براي‌ دريافت‌ وامي‌ با شرايط‌ بازپرداخت‌ و تضمين‌ مشابه‌ جهت‌ استقراض‌ مورد نياز براي‌ خريد دارايي‌ مورد نظر متحمل‌ شود .
طبقه‌بندي‌ اجاره‌ها 
۶ . در اين‌ استاندارد طبقه‌بندي‌ اجاره‌ها مبتني‌ بر ميزان‌ مخاطرات‌ و مزاياي‌ ناشي‌ از مالكيت‌ دارايي‌ است‌ كه‌ به‌ اجاره‌دهنده‌ يا اجاره‌كننده‌ تعلق‌ مي‌گيرد. مخاطرات‌ شامل‌ امكان‌ وقوع‌ زيان‌ ناشي‌ از ظرفيت‌ بلااستفاده‌ يا منسوخ‌ شدن‌ فناوري‌ و كاهش‌ در بازده‌ دارايي‌ به‌ دليل‌ تغيير شرايط‌ اقتصادي‌ است‌. همچنين‌ مواردي‌ از قبيل‌ انتظار عمليات‌ سودآور در طول‌ عمر اقتصادي‌ دارايي‌ و هر گونه‌ سود حاصل‌ از افزايش‌ ارزش‌ دارايي‌ يا تحقق‌ ارزش‌ باقيمانده‌ مي‌تواند معرف‌ مزايا باشد.

۷ . اجاره‌اي‌ به‌ عنوان‌ اجاره‌ سرمايه‌اي‌ طبقه‌بندي‌ مي‌شود كه‌ به‌ موجب‌ آن‌ تقريباً تمامي‌ مخاطرات‌ و مزاياي‌ ناشي‌ از مالكيت‌ دارايي‌ منتقل‌ شود. اجاره‌اي‌ كه‌ تقريباً تمام‌ مخاطرات‌ و مزاياي‌ ناشي‌ از مالكيت‌ دارايي‌ را منتقل‌ نكند به‌ عنوان‌ اجاره‌ عملياتي‌ طبقه‌بندي‌ مي‌شود.

۸ . نوع‌ اجاره‌ (يعني‌ سرمايه‌اي‌ يا عملياتي‌) به‌ محتواي‌ معامله‌ و نه‌ شكل‌ قرارداد بستگي‌ دارد. نمونه‌هايي‌ از شرايطي‌ كه‌ در آن‌، يك‌ اجاره‌ معمولاً به‌ عنوان‌ اجاره‌ سرمايه‌اي‌ طبقه‌بندي‌ مي‌شود، به‌ شرح‌ زير است‌:
 الف‌. طبق‌ قرارداد اجاره‌، مالكيت‌ دارايي‌ در پايان‌ دوره‌ اجاره‌ به‌ اجاره‌كننده‌ منتقل‌ شود (اجاره‌ به‌ شرط‌ تمليك‌)،
 ب‌ . اجاره‌كننده‌ اختيار داشته‌ باشد كه‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ را در تاريخ‌ اعمال‌ اختيار خريد به‌ قيمتي‌ كه‌ انتظار مي‌رود به‌ مراتب‌ كمتر از ارزش‌ منصفانه‌ دارايي‌ در آن‌ تاريخ‌ باشد خريداري‌ كند و در آغاز اجاره‌، انتظار معقولي‌ وجود داشته‌ باشد كه‌ اجاره‌كننده‌ از اين‌ اختيار استفاده‌ خواهد كرد،
 ج‌ . دوره‌ اجاره‌ حداقل‌ ۷۵ درصد عمر اقتصادي‌ دارايي‌ را دربر گيرد، حتي‌ اگر مالكيت‌ دارايي‌ نهايتاً منتقل‌ نشود. 
 د . ارزش‌ فعلي‌ حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ در آغاز اجاره‌ حداقل‌ برابر با ۹۰ درصد ارزش‌ منصفانه‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ باشد، و 
 ه . دارايي‌ مورد اجاره‌ داراي‌ ماهيت‌ خاصي‌ باشد به‌ گونه‌اي‌ كه‌ تنها اجاره‌كننده‌ بتواند بدون‌ انجام‌ تغييرات‌ قابل‌ ملاحظه‌، از آن‌ استفاده‌ كند.
۹ . طبقه‌بندي‌ اجاره‌ها در آغاز اجاره‌ صورت‌ مي‌گيرد. اگر در هر زماني‌ اجاره‌دهنده‌ و اجاره‌كننده‌ توافق‌ كنند كه‌ به‌ جاي‌ تجديد قرارداد اجاره‌، شرايط‌ آن‌ را به‌ گونه‌اي‌ تغيير دهند كه‌ با توجه‌ به‌ معيارهاي‌ بندهاي‌ ۶ تا ۸ منجر به‌ طبقه‌بندي‌ متفاوتي‌ نسبت‌ به‌ اجاره‌ قبلي‌ شود، قرارداد تجديدنظر شده‌ به‌ عنوان‌ يك‌ قرارداد جديد تلقي‌ مي‌شود. تغيير در براوردها (نظير تغيير در براورد عمر اقتصادي‌ يا ارزش‌ باقيمانده‌ دارايي‌ مورد اجاره‌) يا تغيير شرايط‌ ( به‌ طور مثال‌، عدم‌ پرداخت‌ اجاره‌ توسط‌ اجاره‌كننده‌) نمي‌تواند به‌ عنوان‌ دليلي‌ جهت‌ تجديد طبقه‌بندي‌ اجاره‌ براي‌ مقاصد حسابداري‌ بكار رود.

۱۰ . اجاره‌ زمين‌ و ساختمان‌ همانند اجاره‌ ساير داراييها به‌ اجاره‌ سرمايه‌اي‌ و عملياتي‌ طبقه‌بندي‌ مي‌شود. اما يكي‌ از ويژگيهاي‌ زمين‌ اين‌ است‌ كه‌ معمولاً عمر اقتصادي‌ نامحدود دارد و چنانچه‌ انتظار نرود مالكيت‌ آن‌ در پايان‌ دوره‌ اجاره‌ به‌ اجاره‌كننده‌ منتقل‌ شود، تقريباً تمامي‌ مخاطرات‌ و مزاياي‌ ناشي‌ از مالكيت‌ به‌ اجاره‌كننده‌ منتقل‌ نمي‌شود (مانند اجاره‌ زمينهاي‌ وقفي‌). اين‌ نوع‌ اجاره‌ها، اجاره‌ عملياتي‌ تلقي‌ و هر گونه‌ پرداخت‌ اوليه‌ در رابطه‌ با آنها به‌ عنوان‌ پيش‌پرداخت‌ اجاره‌ محسوب‌ و در طول‌ دوره‌ اجاره‌ برمبناي‌ الگوي‌ كسب‌ منافع‌ مورد انتظار مستهلك‌ مي‌شود. پيش‌پرداخت‌ يادشده‌ در سرفصل‌ داراييهاي‌ ثابت‌ مشهود تحت‌ عنوان‌ “پيش‌پرداخت‌ زمينهاي‌ استيجاري‌” منعكس‌ مي‌شود.

حسابداري‌ اجاره‌ها توسط‌ اجاره‌كننده‌
اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ 
۱۱ . اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ بايد تحت‌ عنوان‌ دارايي‌ و بدهي‌ و به‌ مبلغي‌ معادل‌ ارزش‌ منصفانه‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ در آغاز اجاره‌ يا به‌ ارزش‌ فعلي‌ حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ ،  هر كدام‌ كمتر است‌ ،  در ترازنامه‌ اجاره‌كننده‌ منعكس‌ شود .  براي‌ محاسبه‌ ارزش‌ فعلي‌ حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ ،  از نرخ‌ ضمني‌ سود تضمين‌شده‌ اجاره‌ و در صورتي‌ كه‌ تعيين‌ نرخ‌ ضمني‌ سود تضمين‌شده‌ اجاره‌ امكان‌پذير نباشد از نرخ‌ فرضي‌ استقراض‌ براي‌ اجاره‌كننده‌ استفاده‌ مي‌شود .

۱۲ . معاملات‌ و ساير رويدادها طبق‌ محتوا و واقعيتهاي‌ اقتصادي‌ و نه‌ صرفاً شكل‌ قانوني‌ آنها شناسايي‌ مي‌شود. در مورد اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ ممكن‌ است‌ شكل‌ قانوني‌ اجاره‌ به‌ گونه‌اي‌ باشد كه‌ اجاره‌كننده‌ مالكيت‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ را به‌ دست‌ نياورد، اما محتوا و واقعيتهاي‌ اقتصادي‌ مربوط‌ به‌ اجاره‌ مبين‌ آن‌ است‌ كه‌ اجاره‌كننده‌ با تعهد پرداخت‌ مبلغي‌ تقريباً برابر ارزش‌ منصفانه‌ دارايي‌ به‌ اضافه‌ هزينه‌ مالي‌ مربوط‌، منافع‌ اقتصادي‌ حاصل‌ از بكارگيري‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ را براي‌ بخش‌ عمده‌ عمر اقتصادي‌ آن‌ تحصيل‌ مي‌كند.

۱۳ . چنانچه‌ اين‌ اجاره‌ها در ترازنامه‌ اجاره‌كننده‌ منعكس‌ نشود، منابع‌ اقتصادي‌ و تعهدات‌ واحد تجاري‌ كمتر از واقع‌ ارائه‌ و بدين‌ ترتيب‌ نسبتهاي‌ مالي‌ آن‌ نيز مخدوش‌ مي‌شود. بنابراين‌ انعكاس‌ اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌، از يك‌ سو به‌ عنوان‌ دارايي‌ و از سوي‌ ديگر به‌ عنوان‌ تعهد پرداخت‌ مبالغ‌ اجاره‌بها در آينده‌، در ترازنامه‌ مناسب‌ است‌. 

۱۴ . انعكاس‌ بدهيهاي‌ مربوط‌ به‌ اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ به‌ شكل‌ مبلغ‌ كاهنده‌ داراييهاي‌ مربوط‌ در ترازنامه‌ مجاز نيست‌. اگر در متن‌ ترازنامه‌، بدهيها به‌ جاري‌ و غيرجاري‌ تفكيك‌ شود، با بدهيهاي‌ مربوط‌ به‌ اجاره‌ نيز به‌ همين‌ شكل‌ برخورد خواهد شد.

۱۵ . مخارج‌ مستقيم‌ اوليه‌ مرتبط‌ با هر يك‌ از اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ از قبيل‌ هزينه‌هاي‌ ثبتي‌ و تأمين‌ تضمينهاي‌ مربوط‌ به‌ عنوان‌ بخشي‌ از مبلغ‌ دارايي‌ شناسايي‌شده‌ انعكاس‌ مي‌يابد.

۱۶ . مبالغ‌ اجاره‌ بايد بين‌ هزينه‌هاي‌ مالي‌ و كاهش‌ مانده‌ بدهي‌ تسهيم‌ شود .  هزينه‌ مالي‌ بايد به‌ گونه‌اي‌ به‌ دوره‌هاي‌ مالي‌ در طول‌ دوره‌ اجاره‌ تسهيم‌ شود كه‌ يك‌ نرخ‌ سود تضمين‌ شده‌ ادواري‌ ثابت‌ نسبت‌ به‌ مانده‌ بدهي‌ براي‌ هر دوره‌ ايجاد كند .  در عمل‌ براي‌ سهولت‌ محاسبه‌ مي‌توان‌ از نرخ‌ تقريبي‌ براي‌ اين‌ منظور استفاده‌ كرد .

۱۷ . در هر دوره‌ مالي‌ اجاره‌ سرمايه‌اي‌، سبب‌ ايجاد هزينه‌ استهلاك‌ دارايي‌ و هزينه‌هاي‌ مالي‌ مي‌شود . رويه‌ استهلاك‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ بايد با رويه‌ مورد استفاده‌ براي‌ داراييهاي‌ استهلاك‌پذير تحت‌ تملك‌ واحد تجاري‌ يكسان‌ باشد .  هزينه‌ استهلاك‌ بايد طبق‌ استاندارد حسابداري‌ شماره‌ ۱۱ با عنوان‌  ” حسابداري‌ داراييهاي‌ ثابت‌ مشهود ”  محاسبه‌ و شناسايي‌ شود .  اگر نسبت‌ به‌ تملك‌ دارايي‌ در پايان‌ دوره‌ اجاره‌ توسط‌ اجاره‌كننده‌ ،  اطمينان‌ معقولي‌ وجود ندارد ،  دارايي‌ اجاره‌شده‌ بايد در طول‌ دوره‌ اجاره‌ يا عمر مفيد آن‌ هر كدام‌ كوتاه‌تر است‌، مستهلك‌ شود .

۱۸ . دارايي‌ ناشي‌ از اجاره‌ سرمايه‌اي‌ كه‌ معرف‌ حق‌ اجاره‌كننده‌ براي‌ استفاده‌ از مورد اجاره‌ است‌، غالباً عمر محدودي‌ دارد و بنابراين‌ بايد در دوره‌هايي‌ مستهلك‌ گردد كه‌ منافع‌ آن‌ عايد واحد تجاري‌ مي‌شود. مبلغ‌ استهلاك‌پذير دارايي‌ اجاره‌ شده‌، براساس‌ روشي‌ منظم‌ و يكنواخت‌ با رويه‌ استهلاك‌ ساير داراييهاي‌ مشابه‌ تحت‌ تملك‌ اجاره‌كننده‌، در طول‌ دوره‌ استفاده‌ مورد انتظار از دارايي‌ اجاره‌شده‌، مستهلك‌ مي‌شود. چنانچه‌ اطميناني‌ معقول‌ وجود داشته‌ باشد كه‌ در پايان‌ دوره‌ اجاره‌، مالكيت‌ دارايي‌ به‌ اجاره‌كننده‌ منتقل‌ مي‌شود، دوره‌ استفاده‌ مورد انتظار معادل‌ عمر مفيد دارايي‌ است‌. در غير اينصورت‌، دارايي‌ طي‌ دوره‌ اجاره‌ يا عمر مفيد آن‌، هر كدام‌ كوتاه‌تر است‌، مستهلك‌ مي‌شود.

۱۹ . مجموع‌ هزينه‌ استهلاك‌ دارايي‌ و هزينه‌ مالي‌ دوره‌ به‌ ندرت‌ با مبالغ‌ اجاره‌ براي‌ آن‌ دوره‌ برابر است‌ و بنابراين‌، شناسايي‌ مبالغ‌ اجاره‌ به‌ عنوان‌ هزينه‌ دوره‌ صحيح‌ نيست‌. از اين‌ رو، پس‌ از آغاز اجاره‌، برابر بودن‌ مبلغ‌ دارايي‌ و بدهي‌ مربوط‌ به‌ اجاره‌ امري‌ بعيد است‌.

۲۰ . براي‌ تعيين‌ كاهش‌ ارزش‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ و به‌ عبارت‌ ديگر فزوني‌ مبلغ‌ دفتري‌ نسبت‌ به‌ منافع‌ اقتصادي‌ آتي‌ مورد انتظار دارايي‌، از استاندارد حسابداري‌ شماره‌ ۱۱ با عنوان‌ حسابداري‌ داراييهاي‌ ثابت‌ مشهود  استفاده‌ مي‌شود.

۲۱ . اجاره‌كننده‌ بايد در رابطه‌ با اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ موارد زير را افشا كند :
 الف‌. رويه‌ حسابداري‌ مورد استفاده‌ جهت‌ شناسايي‌ اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ ،
 ب‌ . روشهاي‌ مورد استفاده‌ جهت‌ محاسبه‌ استهلاك‌ و عمر مفيد يا نرخهاي‌ استهلاك‌ مورد استفاده‌ ،  
 ج‌  . صورت‌ تطبيق‌ ناخالص‌ مبلغ‌ دفتري‌ ،  ذخيره‌ كاهش‌ دائمي‌ در ارزش‌ دارايي‌ و استهلاك‌ انباشته‌ در ابتدا و انتهاي‌ دوره‌ كه‌ اضافات‌ ،  كاهش‌ ،  استهلاك‌ دوره‌ و ساير اقلام‌ گردش‌ داراييهاي‌ مورد اجاره‌ را نشان‌ دهد ،
 د  . مجموع‌ هزينه‌هاي‌ مالي‌ كه‌ بابت‌ قراردادهاي‌ اجاره‌ سرمايه‌اي‌ به‌ دوره‌ جاري‌ تخصيص‌ يافته‌ است‌ ،
 ه  . مبالغ‌ تعهدات‌ ناشي‌ از قراردادهاي‌ اجاره‌ سرمايه‌اي‌ پس‌ از كسر هزينه‌هاي‌ مالي‌ تخصيص‌ يافته‌ به‌ دوره‌هاي‌ آتي‌ و تفكيك‌ خالص‌ بدهيهاي‌ مربوط‌ به‌ دو طبقه‌ جاري‌ و غيرجاري‌ .
 و  . شرح‌ كلي‌ از اهم‌ شرايط‌ قرارداد اجاره‌ براي‌ اجاره‌كننده‌ از جمله‌ مدت‌، مبلغ‌ اجاره‌ سالانه‌، شرايط‌ تجديد قرارداد ،  اختيار خريد و محدوديتهاي‌ پيش‌بيني‌ شده‌ در قرارداد اجاره‌ شامل‌ محدوديت‌ در تقسيم‌ سود ،  استقراضهاي‌ جديد يا قراردادهاي‌ اجاره‌ جديد .

اجاره‌هاي‌ عملياتي‌
۲۲ . در اجاره‌هاي‌ عملياتي‌ ،  مبالغ‌ اجاره‌ بايد برمبناي‌ خط‌ مستقيم‌ طي‌ دوره‌ اجاره‌ به‌ عنوان‌ هزينه‌ دوره‌ شناسايي‌ شود مگر اينكه‌ مبناي‌ سيستماتيك‌ ديگري‌ بيانگر الگوي‌ زماني‌ كسب‌ منافع‌ اقتصادي‌ توسط‌ استفاده‌كننده‌ باشد .

۲۳ . براي‌ اجاره‌هاي‌ عملياتي‌، مبالغ‌ اجاره‌ (به‌ استثناي‌ مخارج‌ خدماتي‌ نظير بيمه‌ و نگهداري‌) برمبناي‌ خط‌ مستقيم‌ به‌ عنوان‌ هزينه‌ دوره‌ شناسايي‌ مي‌شود، مگر اينكه‌ مبناي‌ سيستماتيك‌ ديگري‌ معرف‌ الگوي‌ زماني‌ كسب‌ منافع‌ اقتصادي‌ دارايي‌ توسط‌ استفاده‌كننده‌ باشد، حتي‌ اگر پرداختهاي‌ مربوط‌ به‌ اجاره‌ برآن‌ مبنا نباشد.

۲۴ . اجاره‌كننده‌ بايد در رابطه‌ با اجاره‌هاي‌ عملياتي‌ موارد زير را افشا كند :
 الف‌. حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ آتي‌ براي‌ اجاره‌هاي‌ عملياتي‌ غيرقابل‌ فسخ‌ همراه‌ با اطلاعات‌ مربوط‌ به‌ مدت‌ و مبلغ‌ اجاره‌ ساليانه‌ ،
 ب‌ . مبالغ‌ اجاره‌ كه‌ به‌ عنوان‌ هزينه‌ دوره‌ شناسايي‌ شده‌ است‌ ،  و
 ج‌ . شرح‌ كلي‌ از اهم‌ شرايط‌ اجاره‌ در مورد اجاره‌كننده‌ از جمله‌ محدوديتهاي‌ پيش‌بيني‌ شده‌ در قرارداد اجاره‌ ،  شامل‌ محدوديت‌ در تقسيم‌ سود ،  استقراضهاي‌ جديد و انعقاد قراردادهاي‌ اجاره‌ جديد .

حسابداري‌ اجاره‌ها توسط‌ اجاره‌دهنده‌ 
اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌ 
۲۵ . اجاره‌دهنده‌ بايد دارايي‌ مرتبط‌ با اجاره‌ سرمايه‌اي‌ را در ترازنامه‌ به‌ عنوان‌ يك‌ رقم‌ دريافتني‌ و به‌ مبلغي‌ معادل‌ سرمايه‌گذاري‌ خالص‌ در اجاره‌ منعكس‌ كند .

۲۶ . در اجاره‌هاي‌ سرمايه‌اي‌، اجاره‌دهنده‌ تقريباً تمام‌ مخاطرات‌ و مزاياي‌ ناشي‌ از مالكيت‌ دارايي‌ را به‌ اجاره‌كننده‌، منتقل‌ مي‌كند و بنابراين‌ با مبالغ‌ اجاره‌ دريافتني‌ به‌ صورت‌ بازيافت‌ اصل‌ و درآمد مالي‌ سرمايه‌گذاري‌ برخورد مي‌شود.
  • بازدید : 37 views
  • بدون نظر
این فایل در ۳صفحه قابل ویرایش تهیه شده وشامل موارد زیر است:

با توكل به خداوند متعال اين قرارداد در تاريخ                            في
 مابين                                  به نمايندگي                     به موجب معرفي نامه/ حكم كارگزيني شماره              مورخ          به عنوان متعهد له  از يك طرف و آقاي / شركت                      شماره شناسنامه / ثبت                   صادره از / ثبت شده در                     به نمايندگي                                  كه طبق آگهي شماره                  روزنامه رسمي معرفي گرديده است و در اين قرارداد متعهد ناميده مي شود . طبق شرايط ذيل منعقد مي گردد و طرفين ملزم به كليه مفاد آن مي باشد . 

ماده ۱- موضوع قرارداد 
عبارت است از تهيه و اعزام                     دستگاه اتومبيل / شماره شهرباني                       با راننده ذي صلاح / بدون راننده                   جهت انجام وظيفه تحت نظر و امر                                         
ماده ۲- مدت قرارداد   
مدت كل قرارداد           روز / ماه از تاريخ              الي تاريخ               و طبق برنامه زمان بندي ذيل انجام خواهد شد : 



ماده ۳-امور مالي و مبلغ قرارداد 
الف : مبلغ كل : مبلغ كل قطعي / تقريبي                موضوع قرارداد به حروف           به عدد        ريال و به شرح ذيل مي باشد : 
۱- نوع وسيله نقليه :                     از قرار هر روز / ساعت كاري                     ريال
۲- راننده پايه ۱ از قرار هر روز / ساعت كاري                    ريال 
۳- راننده پايه ۲ از قرار هر روز / ساعت كاري                    ريال 
ب: پيش پرداخت : متعهد له قبول كرد مبلغ                              ريال به عنوان پيش پرداخت در قبال اخذ تضمين معتبر در اختيار متعهد قرار دهد . 
ج : نحوه پرداخت : اسناد و صورت وضعيت هاي مربوط به هر قسمت از موضوع قرارداد در هر مرحله توسط متعهد ارائه و پس از تنظيم صورت جلسه لازم پس از كسر                  درصد بابت پيش پرداخت (در صورتي كه چنين پرداختي صورت گرفته باشد ) و هرگونه كسور قانوني ظرف مدت              روز از تاريخ ارائه اسناد پرداخت مي شود . 

ماده ۴- تضمين حسن انجام كار   
متعهد مبلغ                  ريال معادل           در صد بهاي قرارداد به صورت تضمين نامه بانكي / سفته               به عنوان تضمين حسن انجام كار به متعهد له تحويل مي دهد و در صورت انجام تعهدات از سوي متعهد حداكثر تا مدت                روز پس از پايان قرارداد توسط متعهد ، تضمين مذكور مسترد خواهد شد . 
ماده ۵- كسور قانوني    
پرداخت هر گونه عوارض و ماليات و بيمه و ساير حقوق دولتي به عهده متعهد مي باشد 

ماده ۶- مواد اوليه     
الف : نوع و مقدار و ارزش موادي كه از سوي متعهد له به طور همكاري / الزامي از طريق                در اختيار متعهد قرار مي گيرد ، به شرح زير مي باشد :
ب: متعهد موظف است مواد مذكور را عينا ً در موضوع قرارداد مصرف نموده و مازاد را عيناً به متعهد له مسترد نمايد و چنانچه بابت آن وجهي پرداخته باشد متعهد له مبلغ مزبور را به وي مسترد مي نمايد . 



ماده ۷- تاخيرات    
متعهد موظف است موضوع تعهد را در زمان مقرر در ماده ۲ همين قرارداد انجام دهد و در صورت تاخير متعهد له بابت هر روز / ساعت تاخير معادل               ريال از محل مطالبات و تضمين حسن انجام كار و ساير اموال متعهد راساً وصول خواهد نمود . چنانچه مدت تاخير از             روز ، ساعت تجاوز نمايد ، متعهد له مختار است قرارداد را فسخ و به هر نحوي كه مقتضي بداند نسبت به انجام موضوع قرارداد اقدام نمايد . 
در اين صورت اگر متعهد له متحمل خسارتي بشود ، خسارت مزبور را به تشخيص خود از محل تضمين حسن انجام كار و ساير مطالبات و اموال متعهد راساً وصول خواهد نمود . 

ماده ۸- انتقال به غير و عدم افشاء مفاد قرارداد 
متعهد به هيچ وجه حق انتقال تمام يا قسمتي از موضوع قرارداد را بدون موافقت كتبي متعهد له به غير نداشته و نيز بدون مجوز كتبي حق ندارد هيچ يك از مفاد قرارداد را در طول اجرا و پس از اتمام آن فاش نمايد . 

ماده ۹- تغييرات ميزان كار 
متعهد له مي تواند با شرايط همين قرارداد تا حدود ۲۵ % موضوع معامله را كاهش يا افزايش دهد كه در اين صورت به همان ميزان مدت قرارداد نيز تغيير خواهد كرد و در هر حال مراتب بايد حداقل           روز مانده به پايان مدت قرارداد به متعهد ابلاغ گردد . 

ماده ۱۰- فورس ماژور (قوه قاهره )
در صورت بروز هر گونه حادثه كه خارج از حيطه اقتدار متعهد براي انجام تعهد باشد ، متعهد بايد بلافاصله مدارك مثبته خود را به متعهد له ارائه نمايد تا در صورت قبول مشار اليه با توافق طرفين در خصوص مورد ، اتخاذ تصميم شود . 

ماده ۱۱- تائيدات و تعهدات طرفين 
۱-۱۱- متعهد اعلام نمود كه داراي گواهينامه معتبر رانندگي پايه          مي باشد و نيز از صحت جسمي . رواني لازم براي رانندگي برخوردار مي باشد . 
۲-۱۱- متعهد اعلام نمود كه وسيله نقليه مورد استفاده را هميشه به موقع بررسي و در صورت بروز عيب و نقص تعمير خواهد نمود و در هر حال خرابي وسيله نقليه فورس ماژور محسوب نمي شود . 
۳-۱۱- متعهد اعلام نمود مشمول اصل ۱۴۱ قانون اساسي و ممنوعيت مذكور در قانون منع مداخله كاركنان دولت در معاملات دولتي مصوب ۲۲/۱۰/۱۳۳۷ نمي باشد و تعهد نمود تا پايان انجام قرارداد به هيچ عنوان اشخاص مزبور را در موضوع قرارداد سهيم و ذينفع نكند و در صورتي كه خلاف آن محرز گردد ، متعهد له حق دارد برابر ماده ۱۲ عمل نمايد . 
۴-۱۱- مسئوليت ناشي از تصادفات و حوادث در حين انجام موضوع قرارداد همگي بر عهده متعهد بوده و متعهد له در برابر متعهد و اشخاص ثالث اعم از دولتي و يا غير دولتي هيچ گونه مسئوليتي نخواهد داشت و خسارت ناشي از تصادفات اعم از آنكه متعهد مقصر باشد يا نباشد ، در مورد خود وسيله نقليه اش و نيز سر نشين ها و اشخاص و اموال و لوازم طرف مقابل همگي بر عهده متعهد است و متعهد له هيچ گونه مسئوليتي  در اين مورد ندارد . 
۵-۱۱- چنانچه متعهد در حين انجام موضوع قرارداد مرتكب تخلف قانوني گردد ، شخصاً مسئول است و متعهد له هيچ گونه مسئوليتي از اين حيث بر عهده ندارد . 
۶-۱۱- متعهد موظف است وسيله نقليه اش را بيمه ديه و حوادث و سر نشين بنمايد . 

ماده ۱۲- فسخ قرارداد : 
عدم اجراي هر يك از موارد اين قرارداد تخلف محسوب شده در اين صورت متعهد له حق خواهد داشت ضمن فسخ قرارداد طبق ماده ۳ عمل نمايد . 
تبصره : در هر حال متعهد له مي تواند در هر مرحله از انجام موضوع قرارداد با           روز اعلام قبلي با صلاحديد خود قرارداد را به طور يك جانبه فسخ نمايد و در اين صورت متعهد حق هيچ گونه اعتراضي نداشته و امور مالي قرارداد بر اساس ماده ۳ قرارداد صورت خواهد گرفت . 

ماده ۱۳- حل اختلاف : 
در صورت بروز هر گونه اختلافي در اجراي قرارداد يا تعبير و يا تفسير آن ، موضوع به                        ارجاع مي شود و نظر مرجع مذكور قطعي و براي طرفين لازم الاجراء مي باشد . ضمناً متعهد موظف است تا رفع اختلاف ، تعهداتي را كه به موجب قرارداد به عهده دارد انجام دهد والا متخلف محسوب و با وي طبق ماده ۱۲ رفتار خواهد شد . 
  • بازدید : 79 views
  • بدون نظر
این فایل در ۱۲صفحه قابل ویرایش تهیه شده وشامل موارد زیر است:

نیازهای اجتماعی و اقتصادی که هر روز برای جامعه به وجود می آید، نیازمند راهکارها و مکانیزم جدیدی می باشد.  با توجه به ویژگیی جامعه اسلامی؛ این راهکارها باید از یک طرف دارای ویژگیهای معاملات ربوی نباشند و از طرف دیگر پاسخگوی نیازهای جامعه در زمینه فعالیت های پویا و سالم اقتصادی باشند تا از این طریق نیاز مردم را به انواع مختلف قراردادها و عقود برآورده سازند. یکی از این راهکارها؛  قرارداد عقلایی و مورد نیاز جامعه، قرار داد (عقد) اجاره به شرط تملیک است
تعریف
قرارداد اجاره به شرط تمليك عبارت است از: ” تهيه و واگذاري اموال منقول و غيرمنقول توسط موجر (مالک، بانک) از طريق انعقاد قرارداد اجاره براي مدت معين مشروط براينكه مستاجر در صورت عمل به شرایط مندرج در متن قرارداد، مالك اموال منقول يا غير منقول مورد اجاره در پایان مدت اجاره گردد”. [۱]
تعریف دکتر منذر کهف
اجاره به شرط تملیک همان اجاره معمولی است؛ با این ویژگی که هدف در این نوع اجاره این است که مجموع  اقساط اجرت عین مستأجره مساوی با قیمت و اجاره آن عین در مدت معین شده باشد چه مجموع مال الاجاره و قیمت در پایان مدت یکجا پرداخت شود و یا به صورت اقساطی. [۲] 
تعریف مجمع فقه اسلامی
اما در سؤال که بانک اسلامی از مجمع فقه اسلامی نموده است، مجمع مذکور این گونه جواب داده است: این عقد همان عقد اجاره است که در ضمن آن شرط شده است که موجر باید عین مستأجره را بعد از پرداخت تمام اقساط اجرت برای مستأجر هبه نماید. [۳]
تعریف اداره حقوقی قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران
 اجاره به شرط تملیک از لحاظ قضایی عبارت است از شرط بیع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر ( مشروط له) مالک عین مستأجره بشود. [۴]
اهمیت موضوع
اجاره به شرط تمليك یکی از صحنه های فعالیت اقتصادی بانکداری اسلامی در تخصیص منابع می باشد که از این طریق جايگزين اعطای وام اعتبار به شيوه مرسوم  در بانک های ربوی مي‌شود و اين ابزار با كاربرد وسيعي كه دارد مي‌تواند قسمت عمده‌اي از نيازهاي موجود در واحدهاي مختلف اقتصادی ( صنعتی، کشاورزی، معدنی، خدماتی و …)  را مرتفع نمايد  و از طرف دیگر برای مشتری نیز مفید می باشد زیرا وی با اطمنان بیشتری اقساط مال الاجاره (= قیمت) را پرداخت نموده و در پایان مدت مالک عین مورد اجاره می شود.
با وجود اين، اجاره به شرط تمليك قراردادي است جدید كه با قالب‌های شناخته شده درابواب فقه معاملاتی و حقوقی منطبق نبوده لذا از لحاظ فقهی و حقوقی دچار اشکالاتی است که ذیلا به برخی از آن ها اشاره می شود:
اشکالات
۱-   آیا می توان این قرارداد را اجاره نامید؟ زیرا اجاره بر اساس تعریف که فقهاء از آن ارائه کرده اند، تملیک منفعت معلوم در برابر عوض معین [۵]، می باشد نه تملیک عین.
۲-    بر فرض اینکه تملیک عین موضوع اجاره با شرط ضمن عقد لازم انجام شود، اشکال دیگری بر این قرارداد وارد است و آن اینکه متعاملین قصد جدی خرید و فروش را دارند نه قصد جدی اجاره را حال آنکه عنوان قرارداد عنوان اجاره است نه بیع. (ما وقع لم یقصد و ما قصد لم یقع)
۳-   اگر در ضمن عقد شرطی گنجانده شود که آن شرط جنبه اصلی  داشته باشد ( هدف اصلی متعاملین شرط باشند نه عقد که جاری گردیده است) نه جنبه فرعی.  به عبارت دیگر با این شرط ( شرط تملیک) ذات مقتضای عقد (اجاره)  زیر سئوال برود، اشکال که ممکن است در فرض مذکور مطرح شود این است که از لحاظ ماهیت حقوقی  و فقهی این قرارداد درست است یانه؟ 
۴-   شرط تملیک که در این قرارداد گنجانده می شود، مبهم است. آیا شرط نتیجه است یا شرط فعل؟ اگر شرط نتیجه باشد ( بعد از اتمام قرارداد و وفای به شرایط مندرج در آن، موضوع مورد اجاره خود بخود به ملکیت مستأجر در آید) برخی از فقهاء شرط نتیجه را درست نمی دانند [۶] زیرا تملیک بدون سبب محقق می شود که باطل است. و اگر شرط فعل باشد یعنی موجر« مالک» بعد از اتمام مدت قرارداد، موضوع مورد اجاره را به تملیک مستأجر در آورد؛ سئوال این است که مالک با کدام یک از قراردادهای تملیکی عین مستأجره را به تملیک مستأجر در می آورد؟ با بیع، هبه، صلح و یا…  علاوه اگر موجر موضوع مورد اجاره را به تملیک مستأجر در آورد در مقابل قیمتی غیر از مال الاجاره است یا در مقابل مال الاجاره یا بدون عوض تملیک کند؟  اینگونه سئوالات و اشکالات بیانگر آن است که تا هنوز جنبه حقوقی و فقهی این مسأله بدرستی مورد غور قرار نگرفته است.
از طرف دیگر نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران نیز از وضاحت کامل در موضوع مورد بحث برخوردار نیست زیرا اداره محترم، اجاره به شرط تملیک را عبارت از شرط بیع در ضمن عقد اجاره تفسیر کرده است اما توضیح نداده است که بعد از اتمام قرارداد موجر عین موضوع اجاره را با چه قیمتی و یا بدون قیمت( قیمت همان مال الاجاره باشد) به مستأجر بفروشد و به ملکیت وی در آورد؟ 
نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه: اجاره به شرط تملیک از لحاظ قضایی عبارت است از شرط بیع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر ( مشروط له) مالک عین مستأجره بشود. [۷]
ماهیت فقهی اجاره به شرط تملیک
در قرارداد اجاره به شرط تملیک هم برخی از ویژگیهای اجاره وجود دارد و هم برخی از ویژگیهای بیع. لکن نمی توان این قرارداد را اجاره یا بیع تنها دانست بلکه یک قرارداد جدیدی است با ویژگیها و آثار خاص خود. به هر حال در این مقال بدنبال پاسخ این نکته هستیم که بر فرض اینکه این قرارداد مستحدث را قرارداد اجاره بدانیم، از منظر شرعی حکم آن چیست؟. 
بیع عین مستأجره 
فقهاء در مبحث اجاره بحث با این عنوان دارند که: اگر مال اجاره داده شده، بعد از انعقاد قرارداد اجاره فروخته شود، اجاره درست است یا باطل؟ مستأجر برای فسخ خیار دارد یا خیر؟
 فقهاء شیعه بیع را مبطل اجاره نمی دانند [۸] اگر مستأجر مشتری باشد بیع صحیح است  مشتری هم اجرت (مال الاجاره) را پرداخت کند و هم قیمت را. اما اینکه اجاره منفسخ می شود یا نه دو وجه وجود دارند که طبق دیدگاه شهید ثانی “اگرقرارداد اجاره به حال خود باقی بماند بهتر است” [۹]. اما اگر مشتری غیر از مستأجر باشد دوحالت دارد: مشتری می داند که مبیع اجاره داده شده است در این فرض باید تا زمان انقضاء مدت اجاره صبر کند و اگر نداند در این صورت مشتری اختیار دارد که بیع را فسخ کند یا اینکه تا پایان مدت اجاره بدون حق مطالبه اجرت( مال الاجاره) صبر کند [۱۰] و حق خوداری از پرداخت قیمت را هم ندارد. [۱۱] 
شرط ضمن العقد
هر شرطی را می توان در ضمن عقد لازم گنجاند و آن را از این طریق لازم الوفا نمود مگر شرط که مخالف با کتاب و سنت باشد. گنجاندن شرط تملیک در ضمن قرارداد اجاره جایز است و مخالفت با کتاب و سنت ندارد.  
لذا شرط تملیک در قرارداد اجاره مشمول ادله “اوفوا بالعقود” [۱۲] و “كل شرط لا يخالف الكتاب والسنة فانه جائز” [۱۳] و “المؤمنون عند شروطهم” [۱۴] می شود. مگر در صورت که متعاملین قصدی جدی شان اجاره نباشد بلکه همان تملیک ضمن العقدی ( بیع و …)  باشد که در این صورت اشکال ماقصد لم یقع و ما وقع لم یقصد مطرح می شود.
  • بازدید : 69 views
  • بدون نظر
این فایل قابل ویرایش می باشد وبه صورت زیر تهیه شده وشامل موارد زیر است:

طرفین قرارداد 
     1-1- موجـر / موجـرین  …………….فرزند ………………………… به شماره شناسنامه / اقتصادی /               ثبت ……………………………….. صادره از……………………. متولد سال ……………………. دارای کدملي …………………………………………..                          ساکن …………………..  کد پستی ……………………………………  تلفن ……………………………….. اصالتاً از طرف خود و ولایتاً / قیمومتاً / وصایتاً / وکالتاً / به نمایندگی و امضاء مجاز / از طرف ……………… به                                                موجب …… و با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله . 
     1-2- مستأجر / مستأجرین …….. فرزند ………………………… به شماره شناسنامه / اقتصادی /               ثبت ……………………………….. صادره از……………………. متولد سال ……………………. دارای کدملي …………………………………………..                          ساکن ………………………………………………………………………………………………………..  کد پستی ……………………………………  تلفن ……………………………….. اصالتاً از طرف خود و ولایتاً / قیمومتاً / وصایتاً / وکالتاً / به نمایندگی و امضاء مجاز / از طرف …………………………………………………………….. به                                                                موجب …………………………………………………………………………………………………………………….. و با اختیارات تام نسبت به انجام مورد معامله .
ماده ۲: موضوع و مشخصات مورد قرارداد اجاره به شرط تملیک  
     عبارتست از انتقال ……………………. دانگ يکدستگاه اتومبیل نوع ……………………. سيستم ……………………. تیپ ……………………. مدل …………………. رنگ ………………. ظرفیت ………………….. تعداد …………………. سيلندر نوع سوخت ………………….. تعداد محور ………………….. تعداد چرخ …………………. شماره موتور …………………………………. شماره شاسی …………………………………. شماره انتظامی ناجا …………………………………. / فاقد شماره انتظامی ناجا ، شناسنامه خودرو ( VIN ) …………………………………………………………………………………………. خریداری فروشنده به موجب ……………………………………. ………………………………………………………. با تمام لوازم منصوبه از قبیل : ………………………………………………………………………………………………… 
ماده ۳ : مدت اجاره 
     مدت اجاره …………………………… ماه / سال شمسی از تاریخ     /    /   13 لغایت     /    /   13 می باشد .
ماده ۴ : مبلغ مورد اجاره و نحوه پرداخت آن ( مال الاجاره ) 
     مال الاجاره مبلغ …………………………… ریال به حروف …………………………… …………………………… …………………………… ریال معادل …………………………… تومان و به حروف …………………………… …………………………… …………………………… تومان برای کل مدت اجاره است که به ترتیب زیر پرداخت می گردد . مبلغ …………………………… ریال معادل …………………………… تومان در زمان انعقاد قرارداد و مابقی اجاره بها را که عبارتست از مبلغ …………………………… ریال معادل …………………………… تومان ، مستأجر متعهد و ملتزم گردیده که ظرف …………………………… ماه از قرار ماهیانه مبلغ …………………………… ریال معادل …………………………… تومان طی …………………………… فقره چک / سفته با مشخصات به شرح ذیل به موجر پرداخت نماید . شرح چک / سفته : ……………………………………………….. …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… …………………………… 


ماده ۵ : شروط و تعهدات 
     5-1- مستأجر مکلف به رعایت کلیه قواعد و الزامات قانونی مربوط به استفاده از اتومبیل به اشخاص ثالث بوده و در صورت تخلف یا تصادف پاسخگویی حقوقی و مادی و مسئولیتهای مدنی آن را بر عهده دارد . 
     5-2- مستأجر مکلف به استفاده صحیح از مورد اجاره می باشد در صورت سرقت ، آتش سوزی ، انهدام و حادثه دیگر که منجر به عدم استفاده کامل و یا عیب و نقص فنی و ظاهری آن گردد بعنوان خسارت از محل بیمه نامه تأدیه می شود و چنانچه بیمه خسارت وارده و هزینه های مربوط به آن را به طور کامل تأمین ننماید نسبت به بقیه خسارت طبق نظر کارشناس بیمه موجر مجاز به برداشت از وجوه پرداختی مستأجر ( به شرح فوق ) به صورت بلاعوض می باشد .
     5-3- مستأجر تا پایان آخرین مبالغ اجاره بها و تسویه حساب کامل بر اساس مواد قرارداد حق انتقال مورد اجاره را تحت هیچ عنوان کلاً یا جزئاً به غیر ندارد در صورت عدم پرداخت اجاره بهای ماهیانه در سررسید تعیین شده در این قرارداد بدون نیاز به هر گونه اقدام دیگر قانونی رأساً قرارداد فسخ و خودرو نزد مستأجر به عنوان امانت محسوب و مستأجر موظف است سریعاً نسبت به عودت مورد امانت به موجر اقدام نماید در غیر اینصورت می بایست روزانه مبلغ  ……………………… ریال معادل ……………………… تومان به عنوان تأخیر در تحویل مورد امانت از تاریخ عدم وصول هر یک از مبالغ مال الاجاره ماهیانه به موجر پرداخت نماید درصورت تحقق مفاد این بند موجر حق دارد برای عدم تحویل اتومبیل مورد امانت به عنوان خیانت در امانت ازطریق مراجع ذیصلاح نسبت به استرداد خودرو و دریافت مبالغ مندرج در این بند اقدام نماید .
     5-4- مستأجر کلیه خیارات متصور قانونی به ویژه خیار غبن هر چند فاحش و همچنین حق اعتراض نسبت به مفاد و مندرجات این قرارداد را از خود سلب ، ساقط و قبول نموده موجر بدون مراجعه به مراجع قضائی می تواند رأساً کلیه مواد و بندهای قرارداد را انجام دهد در صورتی که موجر برای وصول مطالبات و الزام مستأجر به ایفای تعهدات از طریق مراجع قضائی متحمل هر گونه هزینه ای بشود ، مستأجر متعهد و موظف به جبران آن می باشد . 
     5-5- موجر متعهد است پس از دریافت کلیه وجوه مال الاجاره به شرح فوق و دیگر بدهیهای مستأجر در رابطه با قرارداد نسبت به تنظیم سند و انتقال مورد اجاره در یکی از دفاتر اسناد رسمی به نام مستأجر اقدام کند . کلیه هزینه های عوارض ، مالیات ، حق الثبت و حق التحریر ، تمبر ، بیمه نامه و تخلفات ناشی از رانندگی و سایر هزینه ها که در طول مدت اجاره حاصل آید کلاً به عهده مستأجر خواهد بود . نشانی مندرج در قرارداد به عنوان اقامتگاه قانونی طرفین تلقی و در صورت تغییر نشانی می بایست مراتب به نحو مقتضی به مشاور ( متصدی ) و طرف دیگر نیز اعلام گردد . 
ماده ۶ : حق الزحمه مشاور ( متصدی ) خودرو 
     عضو شماره ………………………. اتحادیه صنف دارندگان نمایشگاهها و فروشندگان اتومبیل ……………………………. و دارای پروانه تخصصی اشتغال ……………………………….. صادره اداره کل ثبت اسناد و املاک استان ………………………………….. منطبق با تعرفه مصوب هیأت عالی نظارت بر سازمانهای صنفی کشور از هر طرف معامله مبلغ ……………………………… ریال می باشد که همزمان با امضاء این قرارداد به موجب قبوض شماره های ……………….. و ………………. پرداخت شد .
ماده ۷
     اين قرارداد ، در تاريخ با حروف ………………………………………………………….. ساعت ………………….. در دفتر واحد صنفی شماره فوق الاشاره واقع در………………………………………. …………………………………………………………………………………………………. در چهار نسخه تنظیم ، امضاء و مبادله گردید و مشاور ( متصدی ) مربوطه مکلف است ضمن ممهور نمودن نُسَخ قرارداد به مهر مخصوص واحد صنفی ، نسخه اول و دوم را به طرفین قرارداد تسليم و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بايگاني نموده و نسخه چهارم به اداره راهنمایی و رانندگی ناجا ارسال نمایند . هر چهار نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی از درجه اعتبار ساقط می شود .
  • بازدید : 44 views
  • بدون نظر
این فایل در ۱۸صفحه قابل ویرایش تهیه شده وشامل موارد زیر است:

بانكداري ابزار و روش‌هاي خاص خود را مي‌طلبد، روش‌هايي كه متناسب با نياز بانك‌ها ابداع گرديده‌اند و به مرور زمان و متناسب با نيازمندي‌هاي هر زمان تكامل يافته و تكميل شده‌اند. از جمله اين روش‌ها اجاره بشرط تمليك است كه از حقوق اروپايي به حقوق ما راه يافته و قانونگزار در ماده ۱۲ قانون عمليات بانكي بدون ربا كه در تاريخ ۸/۶/۱۳۶۲ به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده است‌، يكي از شيوه‌هاي اعطاي تسهيلات (يا تخصيص منابع‌) را اجاره بشرط تمليك دانسته است‌
در مورد سابقه تاريخي اجاره بشرط تمليك در حقوق ايران اطلاعات خاصي در دست نيست ولي ظاهراً ورود اين روش به نظام حقوقي و قانونگزاري ما از قانون ياد شده شروع گرديده و پس از آن نيز بين عامه مردم گسترش فراواني داشته است و امروزه آنچه تحت عنوان ليزينگ Leasing براي واگذاري ماشين‌آلات مختلف و بويژه وسايل نقليه شهرت يافته‌، با اين قرارداد انجام مي‌شود.
هر چند كه در حقوق كشورهاي ديگر نيز اين قرارداد ظاهراً سابقه خيلي طولاني ندارد از جمله در حقوق انگليس سابقه قراردادهاي اجاره بشرط تمليك به اواسط قرن نوزدهم و حدود سال ۱۸۴۶ برمي‌گردد و بعداً قوانين خاصي در اين مورد در كشور ياد شده به تصويب رسيده است از جمله قانون سال‌هاي ۱۹۳۸ – ۱۹۵۴ – ۱۹۵۷ – ۱۹۶۴ و ۱۹۶۵. 
حسب اين قوانين و مقررات‌، ماهيت اصلي توافقنامه اجاره بشرط تمليك در اين بود كه اين توافقنامه به اجاره‌كننده اين اختيار و حق انتخاب را مي‌داد كه كالاها را خريداري كند، ولي اجاره‌كننده هيچ تعهدي براي انجام آن نداشت‌. قانون سال ۱۹۶۵ انگليس اجاره بشرط تمليك را اين گونه تعريف كرده است‌:
اجاره بشرط تمليك توافقي (agreement) است كه به موجب آن كالاهايي اجاره داده مي‌شود و تحت شرايط آن‌، اجاره گيرنده مي‌تواند كالاها را خريداري كند يا به موجب آن مالكيت كالاها مي‌تواند به اجاره‌گيرنده منتقل گردد. 
ماده ۱۲ قانون عمليات بانكي بدون ربا بدون اينكه تعريفي از اجاره بشرط تمليك ارايه دهد اشعار داشته است كه بانك‌ها مي‌توانند به منظور ايجاد تسهيلات لازم جهت گسترش امور خدماتي‌، كشاورزي‌، صنعتي و معدني‌، اموال منقول و غيرمنقول را بنا به درخواست مشتري و تعهد او مبني بر انجام اجاره بشرط تمليك و استفاده خود، خريداري و به صورت اجاره بشرط تمليك به مشتري واگذار كنند. آيين‌نامه فصل سوم قانون عمليات بانكي بدون ربا مصوب ۱۲/۱۰/۶۲ هيات وزيران در ماده ۵۷ خود اجاره بشرط تمليك را اين گونه تعريف كرده است‌: اجاره بشرط تمليك عقد اجاره‌اي است كه در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره و در صورت عمل بشرايط مندرج در قرارداد، عين مستاجره را مالك گردد.
انواع اجاره بشرط تمليك‌
اين نوع عقد كه در آن شرطي براي تملك عين مستاجره به نفع مستاجر در پايان مدت اجاره وجود دارد، به اعتبار ماهيت و چگونگي شرط مندرج در عقد به دو دسته تقسيم مي‌شود:
۱. تمليك‌: مندرج در عقد به صورت شرط فعل درج شده است‌، به اين معنا كه در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، موجر عين مستاجره را به مستاجر انتقال مي‌دهد و شرط انتقال به شكل انجام عمل انتقال از سوي موجر وجود داشته و بايستي در انتهاي مدت قرارداد و با رعايت شرايط قراردادي‌، بدان عمل شود. لذا فقط از زماني كه اجاره‌دهنده مبادرت به انتقال عين مستاجره مي‌كند، انتقال مالكيت صورت مي‌گيرد و قبل از آن مالكيتي براي مستاجر متصور نيست و فقط تعهدي براي اجاره‌دهنده به نفع مستاجر وجود دارد.
۲. تمليك مندرج در عقد بصورت شرط نتيجه قيد گرديده است لذا در پايان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به ساير شرايط مندرج در عقد، مالكيت عين مستاجره خودبخود به مستاجر منتقل مي‌شود، بدون اينكه نيازي به اقدام جديدي از سوي موجر يا مستاجر باشد. و اگر هم رعايت تشريفاتي در اين زمينه لازم باشد (همانند تنظيم سند) اين تشريفات ناقل مالكيت نيست بلكه كاشف از آن و براي مسجل كردن انتقال انجام شده قبلي است‌.
عبارت ذيل ماده ۵۷ آئين‌نامه قانون عمليات بانكي بدون ربا در اين زمينه اشعار داشته‌: در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به ساير شرايط مندرج در قرارداد، (مستاجر) عين مورد اجاره را مالك گردد. درج عبارت به اين سياق‌، اين معنا را افاده مي‌كند كه در پايان مدت اجاره و عمل به شرايط ويژه آن‌، عين مورد اجاره خود به خود و بدون نياز به اقدام ديگري به مالكيت مستاجر در خواهد آمد. بعلاوه ماده ۶۴ همان آيين‌نامه نيز اشعار داشته‌: در قرارداد اجاره بشرط تمليك بايد شرط شود كه در پايان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرين قسط مال‌الاجاره‌، در صورتي كه تعهدات مستاجر انجام شده باشد، عين مورد اجاره در مالكيت مستاجر در آيد.
البته جداي از موارد ياد شده‌، انواع ديگري از اجاره بشرط تمليك را نيز مي‌توان ذكر كرد همانند تفكيك بين جايي كه اجاره همراه با وعده يكطرفي فروشنده است و مستاجر مخير است كه بين بيع و اجاره يكي را انتخاب كند و موردي كه اجاره در هر حال به تمليك منتهي مي‌شود و اختياري در اين زمينه براي مستاجر قيد نشده است‌. 
تقسيم‌بندي ديگر اجاره بشرط تمليك به اعتبار اين است كه آيا در پايان مدت اجاره ملك يا مال مورد اجاره خود به خود (اعم از اينكه شرط نتيجه باشد يا شرط فعل‌) به اجاره گيرنده منتقل مي‌شود يا اينكه انجام اين امر مستلزم اعمال اختيار و انتخاب (Option) از طرف اجاره گيرنده است و بدون اين امر مالكيتي به وي منتقل نخواهد شد، يعني در واقع آيا در طول مدت اجاره و پس از آن مستاجر موضعي فعال دارد يا منفعل‌؟ آنچه كه در جامعه ما رواج دارد فقط نوع اول از اين دو دسته از قراردادهاي اجاره بشرط تمليك است‌.

نظريات مختلف در باب ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك‌
۱ـ اجاره‌
آنچه كه دربادي امر در مورد ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك به ذهن متبادر مي‌گردد آن است كه اين عقد ماهيتاً يك عقد اجاره است‌. عقد اجاره‌اي كه در آن شرط ويژه‌اي نيز وجود دارد و اگرچه اين شرط از اهميت بسزايي برخوردار است ولي اين شرط نسبت به عقد اجاره هويتي فرعي و تبعي دارد و نمي‌تواند بر ماهيت عقد اصلي تاثير گذاشته و آن را دچار تغيير سازد. لذا اجاره‌دهنده كماكان مالك عين مستاجره باقي مي‌ماند و فقط منافع عين به مستاجر واگذار مي‌شود. ماده ۵۷ آيين‌نامه اجرايي قانون عمليات بانكي بدون ربا، تعريف اجاره بشرط تمليك را با اين مقدمه شروع مي‌كند: عقد اجاره‌اي است كه‌………. و چنين توصيفي بزعم برخي در واقع قصد قانونگزار مبني بر تعيين ماهيت اين عقد را بيان مي‌كند و لذا در هر جايي كه در مورد اجاره بشرط تمليك با مشكل مواجه شده و يا در تحليل روابط طرفين دچار ترديد گشتيم بايستي به مقررات راجع به عقد اجاره در قانون مدني مراجعه كنيم‌.
واقعيت آن است‌، همان گونه كه پيروان اين نظر معتقدند تمليك مشروط در عقد آنچنان كه جنبه تبعي و فرعي ندارد. در بيشتر موارد، اجاره مقدمه و سرپوشي براي رسيدن به هدف اصلي است‌. اين نظريه با تكيه بر صورت و ظاهر امر، در واقع فقط قضيه را خيلي ساده و آسان ديده و بدنبال تحليل دقيق روابط طرفين نيست و فقط از عنوان اجاره كه در اسم اجاره بشرط تمليك وجود دارد جهت تحليل ماهيت حقوقي آن استفاده مي‌كند ولي ترديدي نيست كه مسائلي كه در وراي ظواهر وجود دارد نيز تعيين‌كننده و مهم هستند و در هر تحليلي توجه به قصود مشترك طرفين و هدف آنها از انعقاد عقد بسيار مهم و اساسي است‌.
۲ـ بيع‌
طرفداران اين نظر معتقدند كه براي تعيين ماهيت عقد بايستي قصد واقعي طرفين را احراز كرد. در اجاره بشرط تمليك هدف اصلي فروش كالا است و اجاره مقدمه آن قرار مي‌گيرد، لذا آنچه كه واقع شده بيع است و اجاره سرپوشي براي تقسيط ثمن و وثيقه گرفتن مبيع است‌. كه مي‌توان آن را بيعي با شرط فاسخ معلق دانست كه مفيد انتقال مالكيت از زمان عقد است و يا بيعي معلق كه انتقال مالكيت منوط به پرداخت آخرين قسط است كه مالكيت در پايان مدت و يا پرداخت آخرين قسط منتقل مي‌شود. طرفداران اين نظر در واقع به تحليل نيت واقعي طرفين و بويژه مستاجر پرداخته‌اند و آنچه كه از وراي ظاهر الفاظ مي‌بينند، فروش اقساطي مالي است كه فروش آن به دلايلي در اين قالب جاي گرفته است‌. لذا اقساط مال‌الاجاره نه معادل اجاره بهاي واقعي مال بلكه معادل اقساط ثمن معامله به اضافه سود يا بهره‌هاي متعلقه (للاجل قسط من الثمن‌) مي‌باشد و در واقع قرارداد نوعي فروش اقساطي است كه فروشنده براي داشتن تضمين بيشتر آن را در اين قالب انجام مي‌دهد. نظام بانكي ما در حال حاضر از اين عقد براي اعطاي تسهيلات استفاده مي‌كند. روش كار و نحوه استفاده از اين عقد، اين توهم را بيشتر دامن مي‌زند كه آنچه واقع گرديده في‌الواقع فروش اقساطي است نه عقد اجاره صرف‌، چرا كه بانك‌ها آن را در مواقع و مواضعي بكار مي‌برند كه دقيقاً موارد اعطاي تسهيلات فروش اقساطي است منتهي به دلايلي كه مهمترين آن داشتن تضمين و اطمينان بيشتر است از قالب فروش اقساطي و عقد بيع استفاده نمي‌كنند. برخي در اين زمينه معتقدند كه اگر حسب مفاد قرارداد اجاره بشرط تمليك و در پايان مدت اجاره‌، نياز به اعمال حق مالكيت و انتخاب اين امر (Option) توسط اجاره گيرنده نباشد و مورد اجاره خودبخود (اعم از اينكه شرط نتيجه باشد يا شرط فعل‌) به اجاره گيرنده منتقل شود، در حقيقت آنچه كه واقع شده يك قرارداد يا توافق براي فروش مورد معامله است‌. برخي نيز معتقدند كه اين نوع قراردادها را بايستي در قالب موافقتنامه‌هاي فروش مشروط جاي داد و نه يك موافقتنامه براي اجاره چرا كه مالكيت با حصول شرايطي كه در قرارداد اجاره درج شده‌، منتقل خواهد شد. 

در قانون مدني اتيوپي اين عقد را بيع مي‌دانند و آثار بيع را دارد و بعلاوه مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد عقد مذكور را از راه رد عين به موجر فسخ كند و در صورت فسخ‌، موجر بايد اقساط اجاره بها را به مستاجر رد كند و موجر حق دارد اجرت‌المثل مدت انتفاع را از مستاجر بگيرد. در نقد اين نظر بايستي گفت كه هر چند قانون‌، بويژه در كشور ما از طرفي به قصد واقعي طرفين توجه داشته و آن را مبنايي نهايي و تعيين‌كننده براي احراز صحت و درستي و همچنين تشخيص نوع عقد مي‌داند (ماده ۱۹۲ قانون مدني‌) و از طرف ديگر موافقت و تطابق قصد طرفين در انعقاد عقد نيز شرط صحت آن است (ماده ۱۹۴ قانون مدني‌) و مادامي كه بتوان عقد منعقده را در قالب يكي از عقود مصرحه در قانون يا عقود نامعين (موضوع ماده ۱۰ قانون مدني‌) جاي داد، بايستي از تمسك به بطلان‌، به دليل عدم مطابقت قصد طرفين احتراز كرد (مفاد ماده ۲۲۳ قانون مدني و همچنين مقتضاي اصل اصاله الصحه‌). ولي توجه به اين نكته مهم و اساسي است كه طرفداران اين نظر هر چند مبناي نظر خود را احراز قصد واقعي طرفين مي‌دانند، در عين حال به قصد مستاجر بيشتر توجه مي‌كنند لذا نيتي كه وي از عقد دنبال مي‌كند (تملك مال‌) در تشخيص نوع عقد تعيين‌كننده شده است‌. اگر بخواهيم خيلي دقيق اين مسئله را بررسي و تجزيه و تحليل كنيم بايستي بگوييم كه ظاهراً هدف موجر از انعقاد قرارداد، فقط عقد اجاره است و لاغير و باين ترتيب يا بايستي با تمسك به ماده ۱۹۴ قانون مدني چنين قراردادي را بواسطه عدم تطابق قصد انشاي طرفين باطل بدانيم يا اينكه بدنبال راه ديگري براي اثبات درستي و صحت آن باشيم‌.
برخي براي اينكه به نتيجه صحيحي از تحليل ماهيت اين عقد برسند، در اين زمينه قائل به تفكيك گرديده‌اند، بدين صورت كه عقد اجاره را بين طرفين معتبر دانسته و آثار اجاره را بر آن بار مي‌كنند ولي در مقابل اشخاص ثالث‌، آن را بيع تلقي مي‌كنند. البته مشخص نيست كه چگونه مي‌توان ماهيت عقد واحد را به دو اعتبار مختلف تحليل كرده و نتايج متفاوتي از آن استخراج كرد، مساله‌اي كه ظاهراً با مباني حقوقي ما نيز چندان سازگار نيست‌. عقد يا اجاره است يا بيع و هر كدام آثار و نتايج متفاوتي دارند و نمي‌توان مرزهاي اين دو را از بين برد. تحليل و تفسير ماهيت عقد بايستي از درون خود عقد نشات بگيرد نه به اعتبار روابط آن با اشخاص ثالث‌.
برخي نيز بر اين باورند كه بين جايي كه شرط مندرج در عقد، شرط نتيجه است يا غير آن‌، قائل به تفكيك گرديم‌، اگر شرط نتيجه در عقد وجود داشت‌، آن را بيع بدانيم و اگر شرط فعل بود بهمراه اختيار مستاجر براي تملك مبيع‌، آن را اجاره بدانيم كه همراه با يك وعده يك طرفي بيع است‌. اين نظر گرچه از نظريه پيشين منطقي‌تر و قابل دفاع‌تر است و در واقع با توجه به شرايط ويژه متفاوت عقد، ماهيت حقوقي آن را تجزيه و تحليل كرده و نتايج متفاوتي مي‌گيرد و مساله تحليل از درون خود عقد و شرايط ويژه آن نشات مي‌گيرد، كه به نظر ما در اينجا هم آنچه از نظر دور مانده‌، قصد واقعي طرفين است‌. همان گونه كه قبلا اشاره شد در هر تحليلي بايستي قصد واقعي و نيت مشترك طرفين نيز مورد توجه قرار گرفته و با توجه بدان اظهار نظر گردد.
 
نتيجه‌گيري‌

در تعيين و تشخيص ماهيت هر عمل حقوقي بايستي به قصد واقعي طرفين و همچنين واقعياتي كه آن عمل را احاطه كرده است و همچنين شرايط و آثار ويژه آن توجه داشت‌. ولي در اين ميان نيز نبايستي درباره ارزش و اعتبار احراز قصد واقعي طرفين نيز زياده‌روي كرد. اين معيار گرچه مهم است ولي مهمتر از آن‌، تحليل حقوقي دقيق موضوع است‌. در ارزيابي دو نظر عمده و اصلي كه در مورد ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك وجود دارد، ديديم كه هيچ كدام از نظرات ياد شده نمي‌تواند بدرستي ماهيت اين عمل حقوقي را تحليل و توجيه كند. هر يك از آنها فقط به برخي جنبه‌هاي آن توجه داشته‌اند، پس بايستي بدنبال نهادي ديگر بود تا تحليل اجاره بشرط تمليك با تمامي آثار و نتايجش در آن قالب امكانپذير باشد.
همان گونه كه اشاره شد ماده ۵۷ آئين نامه و قانون عمليات بانكي بدون ربا، اجاره بشرط تمليك را بعنوان عقد اجاره تعريف و توصيف كرده است‌. البته اين تعريف در خود قانون نيامده بلكه در آئين‌نامه اجرايي آن كه توسط هيات وزيران تصويب شده‌، آمده است‌. صرفنظر از اينكه تعريف مندرج در آئين‌نامه نمي‌تواند واجد ارزش حقوقي باشد، چرا كه آئين‌نامه اجرايي فقط درصدد بيان چگونگي اجراي قانون است و نه تعيين ماهيت حقوقي نهادهاي پيش‌بيني شده در قانون‌، اصولاً با سكوت قانون‌، نمي‌توان براي تعريف مندرج در آئين‌نامه ارزشي همسنگ تعاريف قانوني قائل بود. در نظامي كه دادرس از اجرا و ترتيب اثر دادن به آئين‌نامه‌هاي خلاف قانون منع شده است و از طرفي چنين آئين‌نامه‌هايي بنا به تقاضاي هر شخصي توسط ديوان عدالت اداري قابل ابطال است (اصل ۱۷۰ قانون اساسي‌) معناي چنين بياني روشن و واضح است‌.
نكته بعدي كه بايستي توجه داشت اينكه مبلغي كه به عنوان اجاره تعيين گرديده و در قرارداد اجاره بشرط تمليك ذكر مي‌شود، معادل مبلغ واقعي و بازاري اجاره بهاي مال يا ملك موضوع قرارداد نيست بلكه اين رقم براساس قيمت نقدي كالاها به اضافه بهره آنها و با تقسيم آن بر كل مدت قرارداد محاسبه و تعيين مي‌شود. 
در سوابق مربوط به مذاكرات راجع به تصويب قانون عمليات بانكي بدون ربا نيز نكات مهم و قابل توجهي وجود دارد. در هنگام بررسي قانون ياد شده برخي نمايندگان با استناد به ا ينكه اجاره بشرط تمليك يك اصطلاح و نهاد كاملاً اروپايي و غربي است‌، آن را با ذات بانكداري اسلامي مغاير دانسته و پيشنهاد حذف آن را مي‌دادند و در مقابل برخي نيز با تائيد منشاء خارجي و اروپايي اين عقد، با توجه به عدم منع چنين معاملاتي در اسلام‌، استفاده از آنها را در عمليات بانكي بلااشكال مي‌دانستند. برخي از نمايندگان‌، اجاره بشرط تمليك را ماهيتاً فروش اقساطي و يا بيع مي‌دانستند و برخي فقط به توصيف قضيه مي‌پرداختند بدون ا ينكه در صدد بيان ماهيت حقوقي آن برآيند. مساله مهم ديگري كه در اين زمينه مطرح شده اين است كه نوع تمليك مندرج در عقد چيست‌؟ آيا بيع است يا خير؟ اگر بيع باشد چون پولي در مقابل تمليك داده نمي‌شود (هر چند قبلا وجوهي پرداخت شده است ولي اين وجوه به عنوان مال‌الاجاره پرداخت شده‌اند و نه ثمن‌). نمي‌تواند صحيح باشد و هبه هم مورد قصد نيست ولي برخي از نمايندگان آن را تمليك بلاعوض يا هبه دانسته‌اند.

عتیقه زیرخاکی گنج