• بازدید : 49 views
  • بدون نظر
این فایل در ۸۱صفحه قابل ویرایش تهیه شده وشامل موارد زیر است:

مطابق ماده ۱۲۸۴قانون مد نی : “سند عبارتست از هر نوشته که درمقام دعوی یا دفاع قابل  استناد باشد .” با استنباط ازتعریف قانون ، یکی از شرایط مهم سند ، نوشته شد ن  یا کتبی بودن آ ن است ، پس مدارک غیر مکتوب سند تلقی نمی شود.
وبه استناد ماده ۱۲۵۸قانون مد نی ومواد ۲۰۶و۲۲۹قانون آیین دادرسی مدنی :سند جزءادله اثبات دعوی محسوب است .
به موجب مواد ۱۲۸۷و۱۲۸۹قانون مدنی سند به دو دسته تقسیم می شود :
۱- سند رسمی 
۲- سند عادی ( غیر رسمی )
سند رسمی ، عبارت است از سندی است که در اداره ثبت اسناد واملاک ویا دفاتر اسناد رسمی یا درنزد سایر مامورین رسمی درحدود صلا حیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد وغیر ازاسنادمذکور سایر اسناد عادی است .

با توجه به تعریف سند رسمی معلوم می گردد که اسناد رسمی ازجانب سه دسته اداره ثبت ، دفاتر اسناد رسمی وسایر مامورین رسمی تنظیم می گردد وهر کدام این سه دسته باید در حدود صلاحیت خود و برطبق مقررات قانونی اقدام نماید ، والا معتبر نخواهد بود . بنابراین اسنادی که دارای چنین عناصری نباشند سند عادی محسوب میشوند و  این مفهوم از ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی استنباط می گردد .

تفاوت سند رسمی با سند عادی 

۱- از حیث شکل 

سند رسمی ، سند شکلی است ، اداره ثبت اسناد واملاک ویا دفاتر اسناد رسمی و یا مامورین رسمی مکلفند مطابق شرایط شکلی مقرر و در فرم مخصوص آن را تنظیم نمایند، در غیر این صورت آن ورقه فاقد اعتبار اسناد رسمی خواهد بود، ولی اسناد عادی تابع تشریفات خاصی نیست، مگر در مورد اسناد تجاری، دفاتر تجاری و وصیت نامه خود نوشت.
تشریفات پیش بینی شده برای تنظیم اسناد رسمی به سه دسته تقسیم می شود: 
۱- تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از سندیت می اندازد مانند امضاء متعاملین و یا یکی از ایشان.
۲- تشریفاتی که سند رااز رسمیت می اندازد. هرگاه در تنظیم سند تمام تشریفاتی را که قانون و یا آئین نامه که به دستور قانون تهیه شده در تنظیم سند لازم بداند، رعایت شود، سند رسمی محسوب می شود، لذا عدم رعایت آن موجب از رسمیت افتادن سند خواهد شد. بنابراین اگر سندی توسط غیر مامور رسمی  تنظیم شود و یا یکی از تشریفات مقرر قانونی مانند حدود صلاحیت و عدم مطابقت با مقررات رعایت نشود، این سند رسمی نخواهد بود. ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی مقرر می دارد هرگاه سند بوسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده، لیکن تایید صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتی که دارای امضاء یا مهر طرف باشد عادی است. 
۳- تشریفاتی که سند را از رسمیت نمی اندازد، ولی قوه اجرائی آن را می گیرد. مانند عدم الصاق تمبر، چنانکه ماده ۱۲۹۴ ق.م مقرر می دارد: « عدم رعایت راجع به حق تمبر، سند را از رسمیت خارج نمی کند.»
۲- ازحیث قوه اجرایی 
بموجب ماده ۹۲ قانون ثبت  “مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون وسایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الا جرا است ، مگر درمورد تسلیم غیر منقولی که شخص ثالث متصرف و مدعی مالکیت آ ن باشد.”
وماده ۹۳ ق . ث نیز مقرر میدارد : “کلیه اسناد رسمی راجع به معاملا ت     املا ک ثبت شده مستقلا وبدون مراجعه به محاکم لا زم الا جرا است .”
بنابراین با توجه به مدلول مواد فوق ملا حظه میگردد که بدون مراجعه به دادگا ه ورسیدگی قضا یی اجراء مفاد سند را بخواهد ، ذینفع  می توا ند مشروط به اینکه درتصرف شخص ثالث و مدعی ما لکیت نباشد . حال آنکه ، درخصوص اسناد عادی چنین وصفی وجود ندارد ، جز در مورد چک که از این جهت ، در حکم اسناد لا زم ا لا جرا است .

۳-شرایط سند رسمی 

الف- شرایط  ماهوی 
ب- شر ایط  شکلی 
الف – شرایط ماهوی 
درقانون پیرامون شرایط ماهوی تنظیم سند ، اعم از رسمی وعادی حکمی تبیین نشده است . باتوجه به اینکه تنظیم سند نیز یک عمل ارادی است ، لذا نمی توان عدم بیان را به منزله فقدان تلقی  کرد . بنابراین ، شرایط اساسی صحت موضوع ماده ۱۹۰ ق . م درخصوص وجود ارادتین ، اعلا م ارادتین ، انطباق ارادتین و سلا مت ارادتین در اینجا نیز نسبت به طرفین یک سند لا زم وضروری است .
ب – شرایط شکلی 
اما در رابطه با شرایط شکلی به ا ستنا د ماده ۱۲۸۷ق . م می توان سه شرط را یافت :
۱- تنظیم سند به وسیله مامورین رسمی :
مامور رسمی کسی است که خدمت رسمی به عهده دارد . خدمت رسمی از نظر حقوق اداری ، عبارت است از دارا بودن شغل ثابت در یکی از وزارتخانه ها ، ادارات و یا سازمانهای دولتی که می تواند به صورت آزمایشی ، رسمی ، خرید خدمت ، پیمانی و ….. بوده  باشد ، لیکن منظور ماده ۱۲۸۷ ق . م از مامور رسمی ، اعم از هر یک از اشکال مزبور است و حتی ، اعم از مستخدم دولت یا غیر مستقیم تحت نظارت مانند سر دفتران اسناد رسمی و ازدواج و طلا ق ، که وابسته به قو ه  قضا ئیه هستند ، می باشد . تنظیم سند توسط غیر از مامورین رسمی به مفهومی که بیان شد ، ارزش سند رسمی را ندارد .
۲- صلا حیت مامور در تنظیم سند 
صلا حیت عبارت از اختیار قانونی  یک مامور رسمی برای انجام پا ره ای از امور یا شایستگی و قدرت و توانایی قانونی  برای انجام امور معین قانونی است.
مانند صلاحیت دادگاه های دادگستری یا مراجع غیر دادگستری در رسیدگی به دعاوی و اختلافات و حل و فصل آنها و یا صلاحیت نمایندگان مجلس شورای اسلامی در ارائه طرح، بررسی لوایح و تصویب قوانین و نظارت بر عملکرد قوه مجریه، همچنین صلاحیت مامورین در محدوده امور محوله و صلاحیت دفاتر رسمی در تنظیم سند رسمی. حدود و قلمرو صلاحیت را قانون معین می کند و باید آن را در محدوده و قدرمتیقن قانون معمول دانست و توسعه نداد. همچنین، در مقام تردید نیز اصل عدم جاری میگردد. صلاحیت دارای اقسامی است که عبارتند از( محلی، ذاتی، نسبی، اضافی و شخصی) . 
۳- رعایت مقررات در تنظیم سند:
علاوه بر دو شرط پیشین، رعایت مقررات و تشریفات قانونی درتنظیم سند الزامی است.عمده این مقررات مربوط به شرایط شکلی در تنظیم است. عدم رعایت بعضی از مقررات و تشریفات شکلی سند را از سندیت و نیز برخی از اسناد را از رسمیت و قوه اجرائی می اندازد.
فصل اول – آثارحقوقی  ثبت ا سنا د
۱- اعتبار سند رسمی 
ا لف – ماده ۷۰ ق . ث مقرر میدارد :”سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است وتمام محتویات وامضاهای مندرج در آ ن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آ ن سند ثابت شود ….”
ویژگی مهم سند رسمی این است که قابلیت انکار وتردید ندارد و تنها می توان نسبت به چنین  اسنادی ادعای جعل نمود . اسنادی که تمامی شرایط یک سند رسمی رادارند دارای اعتبار کامل هستند ، مگر اینکه جعلی بودن سند نزد محاکم قضایی احراز شود. بنابراین ، کسانی که به موجب سند رسمی متعهد می شوند که وجهی را تادیه یا مالی را تسلیم نمایند یا عملی را به انجام رسانند، انکار مندرجات سند رسمی مذکور از جانب آنها مسموع نخواهد بود.قانونگذار به منظور اعتبار بخشیدن به مندرجات سند رسمی ، ماموران قضایی واداری را حتی از رسیدگی به انکار سند رسمی منع نموده است ، که البته در تبصره ذیل ما ده  70 در موارد خاصی رسیدگی به این نوع اسناد رسمی در محاکم قضایی مجاز شمرده شده است .
ب – تعهدات مندرج در اسناد رسمی نسبت به طرفین یا متعهد وقائم مقام قانونی  آ نها دارای اعتبار می باشد و همچنین در معاملا ت راجع به اموال غیر منقول که به ثبت رسیده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام آنها واشخاص ثالث نیز معتبر می باشد .
ج- قانونگذار در رسمیت بخشیدن به اعتبار سند رسمی به این امر بسنده نکرده است ، چنانچه در ماده ۷۳ قانو ن ثبت مقرر داشته که : “قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند ، درمحکمه ی 
انتظامی یا اداری تعقیب می شوند…”علا وه بر آ نکه در صورت احراز تقصیر ،
به جبران خسارت افراد ذینفع و صاحبان اسناد رسمی نیز محکوم می شوند .
این مجا زا ت ها گو اه بر ارزش و اهمیتی است که قا نو نگذار برای اعتبار سند رسمی و نقش آ ن در معا ملا ت و قرارداد های منعقد بین مردم قا ئل شده است ، و اگر غیر از این بود ، پایه ی تعهد ات و داد وستد ها و قرار داد های الزا م آ ور در جا معه متزلزل می گردید ودر نتیجه رونق و رشد اقتصا دی جا معه مختل   می شد. 
۲- دعوی مخالف مندرجات سند رسمی 
ماده ۱۳۰۹ ق . م می گوید : ” در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آ ن در محکمه ، محرز شده دعوایی  که مخالف با مفاد یا مندرجات آ ن باشد به شهادت 
اثبات نمی گردد”.
 و ماده ۱۳۲۴ ق . م می گوید : ” اماراتی که به نظر قاضی واگذار شده عبارت است از اوضاع و احوالی که در خصوص مورد ودر صورتی   قابل استناد است که دعوی به  شهادت  شهود قابل اثبات باشد یا ادله دیگر را تکمیل کند .”

مستفاداز ۲ ماده ی مذ کور آ ن است که دعوی مخالف مندرجات سند رسمی با 
شهادت شهود ویا با اماره قابل اثبات نیست ولی به وسیله ی سایر دلایل می تواند اثبات شود . 

۳-معتبر بودن سند رسمی در برابر اشخاص 

کلیه اسناد رسمی نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد نموده و کلیه ی اشخاصی که قائم مقام آنان محسوب می شوند دارای اعتبار است و اگر مفاد آنها راجع به معامله نسبت به مال غیر منقول ثبت شده در دفتر املا ک باشد نسبت به اشخاص 
ثالث هم اعتبار ورسمیت دارد .

۴- قابلیت اجرایی سند رسمی                                                                   قدرت اجرایی اسناد رسمی بدون مراجعه به محاکم قضایی از مفاد مواد ۹۲و۹۳ قانون ثبت قابل استنباط است  واین مزیت ، استثنایی است که قانونگذار برای اسناد رسمی قائل شده است ، زیرا اصل بر این است که 
رسیدگی به کلیه دعاوی در محاکم قضایی انجام گیرد . البته این استثنا مانع از اجرای 
مفاد اسناد رسمی به وسیله دا دگاه ها نمی شود.

۵- تامین خواسته بدون سپردن خسارات احتمالی

هر گاه کسی به استناد سند رسمی ثبتی در دادگاهی اقامه دعوی و در خواست تامین 
خواست تامین خواسته نماید دادگاه طبق شق ۱ماده ۲۲۵ ق.آ .د. م قرار تامین خواسته را صادر می کند بدون اینکه از خواهان ایداع خسارات احتمالی را بخواهد .
حکم این ماده علی الا صول نیز صحیح است ، چون سند ثبت شده از چنان اعتباری 
بر خوردار است که بدون اقامه دعوی وحکم دادگاه قوت اجرایی دارد و لا زم          ا لا جراء است .

۶- عدم شمول مرور زمان و امکان صدور اجراییه در هر زمان 
یکی از مهم ترین امتیازات و آثار اسناد رسمی ثبتی و لا زم  الا جراء آ ن          است که ذینفع هر زمان که بخواهد می تواند آ ن را بموقع اجراء بگذارد .
( البته پس از سر رسید وعده در صورتی که وعده و مدتی داشته باشد ) و 
مدیون یا متعهد نمی تواند به عذر شمول مرور زمان از پرداخت آ ن امتناع کند 
و نمی تواند با اقامه دعوی در دا د گاه ابطال اجراییه رااز دادگاه ، ازجهت مرور زمان ، در خواست نماید . زیرا حق درخواست صدور اجراییه محدو د به مدت وزمان معینی نشده است .

۷- بی اعتباری و بطلا ن رای داور در موارد مخاتفت با مندرجات سند رسمی 

طبق بند ۵ ماده ۴۸۹قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلا ب در امور  مدنی  اگر رای داور با آنچه بین اصحاب دعوی در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و
دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد باطل است .

۸- ضمانت اجراء اعتبار اسناد رسمی ثبت شده 

لزوم رعایت اعتبار اسنادثبت شده به قدری مورد توجه قانونگذارقرار گرفته است 
که در دو مورد ما ده ۷۰و۷۳ قانون ثبت به آ ن تصریح نموده وبرای متخلف مجازاتی شدید در نظر گرفته است .


۹-رونوشت اسناد رسمی 

طبق ماده ی ۷۴ قانون ثبت رو نوشت اسناد رسمی ثبتی به منزله ی اصل سند  ودارای آثار اصل می باشد  مشروط بر اینکه مطابقت آ ن با ثبت دفتر وسیله ی مسوول دفتر اسناد رسمی گواهی شده باشد.
بنا براین رو نوشت هایی که مطابقت آنها با ثبت دفتر توسط مسوول دفتر اسناد رسمی گواهی نشده باشد اعم از اینکه مطابقت آ نها با اصل گواهی شده باشدیا نه ویا مطابقت آنها با ثبت دفتر توسط غیر مسوول دفتر اسناد رسمی یا قائم مقام او تصدیق گردیده باشد مشمول ماده ی ۷۴ قانون ثبت نبوده دارای آثار و اعتبار ذکر شده برای اسناد ثبتی نخواهد بود .

فصل دوم -صدور اجراییه 
۱- مفهوم اجراییه 
اجراییه ، ورقه ای است که با تشریفات خاص قانونی در مراجع قضائی یا اداری خاص تهیه و متضمن دستور اجراء یک دادگاه یا مفاد سند لا زم الا جراء یا دستور قانونی معینی است مانند اجرا ئیه احکام و قرارهای دادگاه ها و اجرا ئیه اسناد رسمی لا زم الا جراء و اجرائیه مالیات یا عوارض شهر داری و غیره .
الف –  اجرا ئیه دادگاه : 
اجرائیه ای است که محاکم پس از رسیدگی و صدور حکم و قطعیت آ ن بنا به   تقا ضای محکو م له ، قاضی صادر کننده حکم  نخستین دستور تنظیم آ ن را به مدیر دفتر داد گاه می دهند . برگ اجرائیه به تعداد محکوم علیه به اضافه دو نسخه ؛ تنظیم یک نسخه در پرونده اصلی ، یک نسخه در پرونده اجرا ئی و نسخه دیگر به محکو م علیه ابلا غ می گردد .
ب-  اجرائیه ثبتی :
عبارت از اجرائیه ای است که ادارات ثبت اسناد و دفتر خانه ها مطابق مقررات ثبت صادر می کنند ( موضوع مواد ۹۲و ۹۳ ق . ث ) .
ج- اجرائیه مالیاتی :
مطابق ماده ۲۸ قانون مالیات بر در آ مد ، هر گاه مو دی مالیات از داد ن مالیات قطعی خو داری کنند ، اداره دارائی می تواند طبق آ ئین نامه مربوطه ، بر اساس مقررات اجرائی ثبت اقدام به اخذ مالیات نماید .
ماده ۴  آ ئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی مقر می دارد : ” سر دفتر پس از احراز هویت در خواست کننده و اینکه ، صلا حیت برای در خواست صدور اجرائیه دارد رونوشت سند را در برگ های ویژه وظرف ۲۴ ساعت با خط خوانا در سه نسخه ( اگر متهعد یک نفر باشد و اگر متعدد باشد یا وثیقه متعلق به متعهد نباشد ، برای هر یک از متعهدین  و صاحب وثیقه دو نسخه اضافه می شود ) تهیه و موضوعی را که باید اجراء شود در محل مخصوص آ ن نوشته ، ظرف ۴۸ ساعت از تاریخ وصول تقاضا بر گ های اجرائیه را امضاء کرده و به مهر ویژه ( اجراء شود ) رسانیده و برای اجراء نزد مسئو ل اجراء می فرستد ورسید دریافت می کند . عملیات اجرا ئی آ ن بلا فاصله ، آ غاز می شود . 
۲- تعداد بر گ های اجرائیه : 
به استناد ماده ۴و ۵ آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی ، مصوب ۱۳۵۵ : 
الف – اگر متعهد یک نفر باشد پس از احراز هویت در خواست کننده وصلا حیت وی برای در خواست صدور اجرائیه ، رونوشت سند را در برگ های مخصوص در سه نسخه تنظیم می نماید که یک نسخه در پرونده اجرائی نگهداری و دو نسخه دیگر تحویل مامور ابلا غ می گردد. مامور ابلا غ یک نسخه را به متعهد و در نسخه دیگر رسید اخذ خواهد نمود .
ب – اگر متعهد بیش از یک نفر باشد به ازای هر نفر ۲ نسخه اضافه می گردد مثلا اگر تعداد ۲ نفر باشد رونوشت سند باید در ۵ نسخه تنظیم شود و اگر ۳ نفر باشد در ۷ نسخه باید تنظیم گردد .
ج – در خصوص معاملات املا ک یک نسخه اضا فه صادر می شود ، به عبارت دیگر اگر متهعد یک نفر باشد ، چهار نسخه و اگر دو نفر باشد شش نسخه و اگر سه نفر باشد در هشت نسخه تنظیم خواهد شد . نسخه اضافی اخیر باید توسط مسئول اجرا ء به ثبت محل ارسال گردد وثبت محل مکلف است ظرف سه روز وضع ثبتی ملک وحدود و مشخصات آ ن را به اجراء اطلا ع دهد .
۳ – مرجع صدور اجرائیه و موارد آ ن :
الف – دفاتر اسناد رسمی 
۱- در مورد اسناد رسمی لا زم الا جراء نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده ونیز املا ک مورد وثیقه و اجاره ( مشمول قانون روابط مالک ومستاجر)، اعم ازاینکه مورد وثیقه واجاره ثبت شده یا نشده باشد ، مرجع صدور اجرائیه دفتر خانه ای که سند را ثبت کرده است .
۲- همچنین ، در مورد اسناد وثیقه راجع به اموال منقول و غیر منقول ، در صورت عدم تادیه در موعد مقرر، طلبکار یا قائم مقام قانونی او می تواند وصول طلب خود را از طریق دفتر اسناد رسمی که سند مورد نظر در آنجا تنظیم شده ، در خواست کند .
۳- نسبت به مواردی که موجر با درخواست وصول وجه قبوض اقساطی ، فسخ 
و یا تخلیه مورد اجاره را بخواهد ، مرجع صدور اجرائیه دفتر تنظیم کننده  سنداست .( بند د آ ئین نامه اجرا). در این حالت ، باید قبوض اقساطی بقیه مدت ضمیمه تقاضانامه شود .
۴- در مواردی که طلبکار بخواهد از شرط مندرج در سند ( هر نوع که باشد ) استفاده کند ، مرجع صدور اجرائیه نسبت به قبوض اقساطی ، دفتر خانه مربوطه
است توضیح اینکه با ادعای گم شدن قبوض اقساطی اجرائیه صادر نخواهد شد .
ب – دفاتر رسمی ازدواج و طلا ق :
در مورد مهریه و تعهداتی  که ضمن ثبت ازدواج و طلا ق و رجوع ، شده نسبت به منقول و سایر تعهدات ( باستثنای غیر منقول ) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیر منقول که به ثبت دفتر املا ک رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند .

عتیقه زیرخاکی گنج