• بازدید : 54 views
  • بدون نظر
دانلود رایگان تحقیق ماليات بر املاك-دانلود رایگان مقاله ماليات بر املاك-خرید اینترنتی تحقیق ماليات بر املاك-تحقیق ماليات بر املاك
این فایل در ۱۰صفحه قابل ویرایش تهیه شده وشامل موارد زیر است:

پيش از آنكه نحوه احتساب و تعيين ماليات بر درآمد اجاره و ساير در آمدهاي املاك را بيا كنيم، ابتدا به معرفي در آمدهاي مختلف ناشي از املاك مي پردازيم اهم مواردي كه موجب كسب در آمد از املاك مي شوند، عبارتند از:
ماليات اجاره
براي محاسبه ماليات اجاره ابتدا بايد ميزان مال الاجاره مشخصي گردد در قانون مالياتهاي مستقيم دو طريق براي تعيين اجاره بها پيش بيني شده است.اگر بين موجر و مستأجر سند اجاره رسمي تنظيم گرديده باشد و ضمنا مستأجر به غير از مال الاجاره  وجه ديگري به عنوان وديعه و يا عناوين ديگر مثلا به صورتي كه در افواه عامه رهن و اجاره گفته مي شود و به صاحب ملك نپرداخته باشد مال الاجاره از روي همان سند رسمي تعيين خواهد شد و چنانچه واگذاري ملك بدون سند رسمي صورت گرفته و يا در صورت وجود سند از ارائه آن خوداري گردد و يا علاوه بر اجاره وجه ديگري هم نزد مالك سپرده شده يا ملك به رهن تصرف واگذار شده باشد، مال الاجاره از طريق ارزيابي و بر اساس مقايسه با املاك مشابه معين مي گردد.
پس از مشخص شدن اجاره كه معمولا به طور ماهانه منظور مي شود ميزان براي هر سال شمسي محاسبه مي گردد، حال اگر در تمام طول سال ملك در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره همان مدت از سال در اجاره بوده است منظور مي شود آنگاه بيست وپنج درصد (يك چهارم) مال الاجاره مذكور بابت هزينه ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره كسر و سه چهارم باقيمانده به عنوان در آمد مشمول ماليات تلقي مي گردد.در آمد مشمول ماليات اخير مورد اعمال نرخ مالياتي كه طبق ماده ۱۳۱ قانون مالياتهاي مستقيم تصاعدي مي باشد(به ترتيب ۱۵ درصد تا ۳۵ درصد)قرار گرفته ماليات متعلق به آن محاسبه مي شود.به عنوان مثال،اگر ملكي در سال ۱۳۸۱ فقط به مدت سه ماه به قرار ماهي ۰۰۰/۰۰۰/۱ ريال (با سند يا از طريق ارزيابي) در اجاره بوده و ملك متعلق به يك نفر باشد ماليات مربوط به دوره عمل سال ۱۳۸۱ از بابت اجاره ملك مذكور به طريق زير محاسبه خواهد شد.
مال الاجاره سه ماهه در سال ۸۱ ۰۰۰/۰۰۰/۳=۳*۰۰۰/۰۰۰/۱
با كسر ۲۵ درصد مال الاجاره در آمد ۰۰۰/۲۵۰/۲=۷۵%*۰۰۰/۰۰۰/۳ مشمول ماليات بدست مي آيد.
ماليات ۵۰۰/۳۳۷=۱۵% نرخ ماده ۱۳۱*۰۰۰/۲۵۰/۲
در صورتيكه ملك به اجاره واگذار شده متعلق به اشخاص حقوقي باشد،نرخ ماده ۱۳۱ به در آمد مشمول ماليات اجاره اعمال نمي شود و از نرخ مقرر در ماده ۱۰۵ به ميزان ۲۵ ردصد خواهد شد.
در خصوص املاك مشاع بايد دقت شود كه سهم مال الاجاره و در آمد مشمول ماليات مربوط به هر شريك جداگانه تعيين و سپس مورد اعمال نرخ مالياتي قرا ر مي گيرد كه طبعا در اين صورت ماليات با لنسبه كمتري تعلق خواهد گرفت در اجاره دست دوم، مابه التفاوت در يافتي و پرداختي مشمول ماليات به نرخ ماده ۱۳۱ مي باشد يكي از اختلافات بارز بين موديان محترم و اداره امور مالياتي در خيلي از موارد بر سر اجاري بودن يا نبودن ملك است.ممكن است ماموران مالياتي ضمن واحديابي و تحقيقات محلي ملكي را به عنوان اجاره استفاده از ملك توسط اقوام،واگذاري به طور به طور مجاني و بد حسابي مستأجر و عدم پرداخت تمام يا قسمتي از مال الاجاره نسبت به مطالبه ماليات اعتراض نمايد.در اين راستا ياد آوري مي شود كه بطور كلي ملك مورد استفاده غير مالك اجاري تلقي مي گردد اما در عين حال قانون مالياتهاي مستقيم تسهيلات و معافيتهاي را در اين ماده قائل شده است كه اگر موديان اطلاع به حداقل كاهش خواهد يافت.
مهمترين اين موارد معافيت و تسهيلات قانوني به قرار زير مي باشد:
۱٫ محل سكونت پدر يا مادر يا همسر يا فرزند يا اجداد و افراد تحت تكلف مالك اجاري تلقي نمي شود،مگر آنكه به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد كه اجاره پرداخت مي گردد.
۲٫ املاكي كه مجانا در اختيار سازمانهاي موضوع ماده ۲ اين قانون قرار مي گيرند غير اجاري تلقي مي شوند.
۳٫ چنانچه مالك ملك مسكوني خود را به اجاره واگذار و محل ديگري براي سكونت خويش اجاره نمايد،مال الاجاره پرداختي از مال الاجاره دريافتي كسر و بقيه  طبق مقررات مشمول ماليات خواهد شد.
۴٫ در مورد شخص حقيقي كه هيچ گونه در آمدي ديگر ندارد در سال ۱۳۸۱ مبلغ ۰۰۰/۴۰۰/۱۷ ريال در آمد مشمول ماليات سالانه مستغلات از ماليات معاف و مازاد طبق مقررات اين فصل مشمول ماليات مي باشد به شرط اينكه اينگونه افراد به تسليم اظهارنامه خاصي كه مربوط به اين موضوع است اقدام نمايند.
۵٫ در موارد فروش ملك محل سكونت و دادن مهلت تخليه بدون اجاره بها،ملك مزبور تا شش ماه به شرط ذكر آن در سند غير اجاري و معاف از ماليات شناخته مي شود.
۶٫ مالكان مجتمعهاي مسكوني داراي بيش از سه واحد استيجاري كه با رعايت الگوي مصرف مسكن بنا به اعلام وزارت مسكن و شهر سازي ساخته شده يا مي شوند در طول مدت اجاره از صددرصد(۱۰۰%) ماليات بر درآمد معاف مي باشد در غير اينصورت در آمد هر شخصي ناشي از اجاره واحد يا واحدهاي مسكوني در تهران تا مجموع يكصدوپنجاه متر مربع زير بناي مفيد و در ساير نقاط تا مجموع دويست متر مربع زير بناي مفيد از ماليات ناشي از اجاره املاك معاف مي باشد.
ياد آوري
۱٫ اگر كسي ادعا نمايد كه ملك خود را به طور مجاني در اختيار شخصي غير گذاشته است و اين ادعا را شخص اخير نيز تاييد نمايد، در اينصورت مالك معاف اما از شخص كه از ملك استفاده مي نمايد ماليات بر درآمد اتفاقي كه ميزان آن بيش از ماليات اجاره خواهد بود، مطالبه مي گردد.
۲٫ باتوجه به توضيحات فوق موديان محترم در اعتراض به ماليات مستغلات بايد محدوده مقررات قانون انتظار تعديل ماليات را داشته باشند.
تكاليف موديان
صاحبان در آمد اجاره مكلفند براي هر سال شمسي تا آخر تيرماه سال بعد اظهارنامه مالياتي كه فرم را ادارات امور مالياتي در اختيار مي گذارند،تنظيم و به اداره مالياتي محل وقوع ملك تسليم و ماليات متعلق را پرداخت نمايند.حال آنكه خودداري از تسليم اظهارنامه و پرداخت ماليات در موعد مقرر سبب مطالبه ماليات و وصول جرايم خواهد شد.
 ماليات بر نقل و انتقال املاك و سر قفلي
وقتي ملكي به فروش برسد و يا از طريق عقد ديگري مانند صلح معوض منتقل شود انتقال دهنده نسبت به ارزش معاملاتي آن ملك (كه بعضا به اصطلاح قديمي آن را قيمت منطقه اي مي گويند)به نرخ پنج درصد (۵%) مشمول ماليات مي گردد و اگر ملك داراي سرقفلي هم منتقل گردد،خواه دريافت كننده سر قفلي مالك باشد يا مستأجر، مطالبه ماليات از صاحب در آمد فقط بابت بهاي سر قفلي با نرخ دو درصد(۲%) به عمل مي آيد لازم به ذكر است كه اگر در سند انتقال ملك شرط فسخ آورده شود اين شرط مانع از وصول ماليات نقل و انتقال قطعي نخواهد بود ياد آور مي شود بهاي ملك يا عين معامله به هر ميزان كه در سند انتقال ذكر گردد در احتساب ماليات نقل و انتقال قطعي موثر نخواهد بود و ماليات به همان ماخذ ارزش معاملاتي محاسبه و وصول خواهد شد مگر آنكه انتقال گيرنده دولت يا شهرداريها يا مؤسسات وابسته به آنها بوده و يا ملك بوسيله اجراي ثبت و يا ساير ادارات دولتي به قائم مقامي مالك انتقال داده شود.كه در اين موارد چنانچه بهاي مندرج در سند كمتر از ارزش معاملاتي باشد،بهاي مندرج در سند (به نفع مودي)بجاي ارزش معاملاتي ملاك احتساب ماليات قرار خواهد گرفت.براي روشن شدن موضوع توجه خوانندگان محترم را به مثال عددي زير معطوف مي دارد:
ملكي كه مشتمل بر دو واحد آپارتمان مسكوني و يك باب محل كسب مي باشد جمعا در قبال ۰۰/۰۰۰/۳۰۰ ريال مورد معامله واقع شده است عرصه (زمين)ملك ۳۰۰متر مربع و اعيان(زيربنا)آن دويست متر مربع مي باشد با توجه محل وقوع ملك ارزش معاملاتي زمين آن به قرار متر مربعي ۰۰۰/۱۰۰ ريال و با توجه به نوع مصالح به كار رفته در ساختمان و قدمت آن،ارزش معاملاتي اعيان ملك هر متر مربع ۰۰۰/۱۵۰ ريال است.حق واگذاري(سرقفلي)محل كسب هم جداگانه به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۴۰ ريال بين طرفين معامله تعيين شده است.ماليات نقل و انتقال قطعي ملك و سرقفلي به شرح زير مي باشد:
 
ماليات نقل و انتقال
۰۰۰/۰۰۰/۶۰=(۰۰۰/۱۵۰*۲۰۰)+(۰۰۰/۱۰۰*۳۰۰)
ماليات نقل و انتقال۰۰۰/۰۰۰/۳=۵%*۰۰۰/۰۰۰/۶۰
ماليات سر قفلي ۰۰۰/۸۰۰=۲%*۰۰۰/۰۰۰/۴۰
در خصوص ماليات نقل و انتقال ملك و سر قفلي،عمده اختلافي كه بين موديان و ادارات امور مالياتي ايجاد مي شود بر سر حق واگذاري محل(سر قفلي) است.در مواردي كه ملك توام با سرقفلي منتقل مي شود از آنجا كه معمولا بها ي سرقفلي به طور جداگانه در قولنامه و سند معامله مشخص نمي گردد.
ناگزير اداره امور مالياتي آن را بر اساس تحقيق و تخمين و بر آورد تعيين مي نمايد دليل اين امر ممكن است در اثر عدم ارائه اسناد و مدارك واقعي از طرف موديان محترم و يا به واقعيت نرسيدن ادارات امور مالياتي باشد در اين گونه موارد بهتر است بهاي روز همان ملك را با فرض مسكوني بودن آن مقايسه مابه التفاوت اين دو قسمت را به عنوان ارزش سرقفلي منظور نمايد در مورد انتقال سر قفلي به تنهايي هم اگرموديان عزيز واقعيات را اظهار دارند و ماموران هم دقت بيشتر معمول دارند اختلاف به حداقل كاهش خواهد يافت ولي در حال موديان حق دارند با تسليم اعتراض به ادارات ماليات به مراجع ذيصلاح حل اختلاف مرجعه نمايند.




چند نكته مهم كه بايد مورد توجه ماموران وموديان قرار گيرد:                                         
 چنانچه ملك يا حقوق راجع به آن وزارتخانه ها و مؤسسات و شركتهاي دولتي يا شهرداريها جهت ايجاد و يا توسعه مناطق نظامي و اموري از قبيل توسعه يا احداث جاده،راه آهن و غيره قرار گيرد دريافتي واگذارنده از اين بابت مشمول ماليات نخواهد بود.
تنظيم سند وقف و حبس ونذر بابت ملك سيب تعلق مشمول ماليات نقل و انتقال قطعي نمي گردد.
اگر ملكي داراي محل كسب است و اين محل كسب قبلا واگذار گرديده اكنون با انتقال قطعي محل مزبور موقع انتقال قطعي منتفي است.
اگر ملك بطور مجاني واگذار شود(مانند هبه يا صلح بلاعوض)انتقال دهنده مشمول ماليات نخواهد بود بلكه دراينگونه موارد بايد از انتقال گيرنده ماليات بر درآمد اتفاقي به ماخذ ارزش معاملاتي ملك به نرخ تصاعدي موضوع ماده ۱۳۱ يا ۱۰۵ قانون مالياتهاي مستقيم حسب مورد مطالبه و وصول نمود.
اولين نقل و انتقال قطعي ساختمانهاي نوساز اعم از مسكوني و غير بيش از دو سال از تاريخ صدور گواهي پايان كار آنها نگذشته باشد به موجب ماده ۷۷ علاوه بر ماليات نقل و انتقال قطعي موضوع ماده ۵۹ اين قانون مشمول ماليات مقطوع به نرخ ده درصد(۱۰%) به ماخذ ارزش معاملاتي اعياني مورد انتقال خواهند بود.اشخاص حقيقي و حقوقي مشمول ماليات ديگري از بابت در آمد حاصله از ساخت و فروش موضوع اين ماده نخواهد بود.
تكاليف موديان
واگذارنده سر قفلي مكلف است ظرف سي روز پس از انجام معامله اظهار نامه تسليم و ماليات متعلقه را بپردازد.
۳- ماليات بر در آمد املاك (ماليات در آمدهاي متفرقه)
علاوه بر در آمد اجاره و در آمد حاصله ار انتقال عين و سرقفلي، ساير در آمدهاي مالك ناشي از حقوق مختلف راجع به املاك مانند حق رضايت ملك و حق ارتفاق نيز مشمول ماليات است و ماليات اين قبيل در آمدها هم با اعمال نرخ مذكور در ماده ۵۹ قانون مالياتهاي مستقيم(۲%) نسبت به مبلغ دريافتي تعيين مي شود مثلا اگر مالك بابت اعلام رضايت خود براي واگذاري سرقفلي يك واحد كسبي توسط مستأجرش به مستأجر بعدي مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳ ريال دريافت نمايد از مالك نامبرده مبلغ ۰۰۰/۶۰ ريال ماليات اخذ خواهد شد بديهي است وصول اين ماليات از مالك مانع وصول ماليات حق واگذاري محل مستأجر واگذارنده نخواهد بود.

عتیقه زیرخاکی گنج